別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 島原 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   島原 5-2 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　荒川　千洋   TEL.

鑑定評価額 39,600,000 円  １㎡当たりの価格 56,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 島原市城内３丁目１２７１番３ ②地積 　(㎡) 698   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (70,200) 不整形 1:2 店舗兼事務所 Ｓ1 低層店舗、スーパー 等が建ち並ぶ路線商 業地域 北西16m市道、南西側道 水道、ガス 島原 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １６ｍ　市道 交通 施設 北門停南西方 200m 法令 規制 （都） １住居 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＳＣやホームセンター等の大型店舗が集積しており市内全域を商業背後地として顧客を集めている。但し、新型 コロナの影響よりも人口減少と住民の高齢化により商勢は下降気味で、今後の地価は弱含み傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　  -1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は島原半島内の幹線道路沿いの路線商業地域が中心であるが、近隣商業地域型の既成商業地域も含まれる。 需要層は地場の物販店や事業所を営む業者のほか全国的な展開を図るＦＣ店等も見込まれる。商業背後地となる周辺の 住宅地域の人口減少と住民の高齢化で消費に勢いがなく、減少傾向にある顧客層の取り込みを巡って地域間や店舗間の 生き残り競争は厳しい。取引の中心的な価格帯は規模によりまちまちであり見い出せないのが実状である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は人口減少と高齢化で新規投資が見られず商業地への需要が弱い中で把握できた貴重な取引事例から求めたも ので最近の市場の実状を反映している。一方収益価格は近隣地域が郊外路線商業地域で自用の建物や借地権付建物の店 舗が主で、賃貸市場が成熟していない現状を考慮し手法の不適用が相当と判断した。以上より、鑑定評価額は代表標準 地との検討を踏まえ、更に市場の需給動向や単価と総額を再吟味のうえ、比準価格を以て上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南島原 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,600 円／㎡ [ 95.9] 100 100 [100.0] 100 [ 52.4] [101.0] 100 54,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産の需給に対する新型コロナの影響は地 域や用途によって差があるが、地価は依然と して２極化の方向にあり地域間格差は現在も 拡大している。 地域的には特段の変化は認められないが、コ ロナ禍の影響以前に人口減少や住民の高齢化 による購買力の低下が需要の減退要因で地価 は下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 -48.0 行政　　　　　　  +4.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％