別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 島原 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   島原 -1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　荒川　千洋   TEL.

鑑定評価額 4,200,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 島原市新湊２丁目丙２０７７番２ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 東4m私道 水道、ガス 島原港 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ私道 交通 施設 新湊二丁目停南東方 130m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 島原市南部郊外の住宅地域で中心市街地まではやや距離があり利便性に欠ける。新型コロナの影響よりも人口の 減少や住民の高齢化の進行等による需要の減退が地価下落の大きな要因で、今後も引き続き下落と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は島原半島内一円の住宅地域である。需要者は島原市内の居住者が中心で同一需給圏外からの転入者は限定 的である。近隣地域は市南部に位置する既成住宅地域であるが、市中心部からは距離があり公共施設や商業施設ともや や離れており利便性に欠けている。このため人口減少や住民の高齢化が進行する中で需要は減退傾向が続いている。取 引に当たっての中心価格帯は、２百㎡程度の更地で４百万円前後、新築の戸建住宅で２千万円をやや超える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市南部の同価格帯の取引事例より求めたもので概ね妥当と考える。一方、収益価格は賃貸需要自体が乏しく 市場が成立していないのが実状である事を考慮しやむを得ず試算を断念した。近隣地域周辺では土地取引に当たって、 居住の快適性や利便性が重視され、周辺の取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。そこで鑑定 評価額は代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向の推移及び単価と総額の関係を考慮して上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　雲仙 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,200 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [100.6] [102.0] 100 18,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産の需給に対する新型コロナの影響は地 域や用途によって差があるが、地価は依然と して２極化の方向にあり地域間格差は現在も 拡大している。 地域要因に外見的な変動は認められない。市 中心部からは距離があり、やや利便性に欠け る住宅地域で需要が弱い状況に変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.5 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -5.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％