別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 佐世保 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 5-6 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　潤二   TEL.

鑑定評価額 4,000,000 円  １㎡当たりの価格 54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市皆瀬町２５８番１２ ②地積 　(㎡) 74   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (90,300) 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗兼住宅、一般住 宅等が混在する近隣 商業地域 北8.5m市道 水道 皆瀬 240m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   180 ｍ、南    90 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．５ｍ市道 交通 施設 皆瀬局前バス停東方 140m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 低層小売店舗を中心とする商業地域で衰退傾向にあるが、長期的な地価下落により住宅地の価格水準に近づいて おり、地価は底値圏から緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市北西部が中心であるが、広域的には市全域に及ぶ。需要者の中心は地元の個人事業者または地縁 性を有する個人事業者である。周辺の大型商業施設への顧客の流出、建物の陳腐化、後継者不足等により商況は芳しく ないが、地価の長期下落により周辺住宅地価格との開差が縮小してきており、底値圏から反転し、緩やかな上昇傾向に ある。取引は極めて少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性のある事例に基づき適正に試算されており、市場の実態を反映した実証的価格である。収益価格は自 用の建物が標準的であり、商業地としての賃貸市場が未成熟のため、収益還元法は非適用が相当であると判断した。現 実の取引市場は自己使用を前提として価格が形成されていることから、比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討 を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [127.3] [100.0] 100 53,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍の影響から厳しい状況にある が、一部で持ち直しの傾向がある。雇用情勢 においては底堅さがみられるものの、弱い動 きとなっている。 既存の商業地で周辺住宅地との価格接近、値 頃感等により、地価は緩やかな上昇傾向を維 持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  +3.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％