別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 佐世保 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 5-2 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　英之   TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 48,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市相浦町１６２５番 ②地積 　(㎡) 373   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (100,400) 1:2 店舗 Ｓ2 店舗兼住宅の中に銀 行等が見られる商業 地域 南東8.8m市道、背面道 水道、下水 相浦 210m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    65 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．８ｍ市道 交通 施設 相浦バス停北東方 110m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 低層の店舗兼住宅を中心とする旧来型の商業地域で、今後も衰退傾向で推移すると予測する。商況は低迷してい るが、地価水準は長期の下落で底値圏に達しているものと判断し、当面横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市郊外にある旧来からの商業地域である。需要者の中心は地元の中小企業、個人事業者等である。 近年は郊外型店舗への顧客流出、店舗経営者の高齢化等から商況は低迷しているが、地価は長期下落によって周辺の住 宅地の価格水準に近づいているために、底値圏に達しているものと判断する。取引が少なく、需要の中心となる価格帯 は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例はいずれも商業的な性格を有する事例を採用しており、比準価格は市場性を反映し規範性が高い。一方、自己 使用の店舗又は店舗併用住宅を中心とする地域で、賃貸物件への需要はほとんどないため、収益価格は試算しなかった 。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連等にも留意のうえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [140.1] [100.0] 100 48,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの先行き不透明感が強いが、商業 地では、都市部の繁華性の良い地域やマンシ ョン需要が強い地域では、不動産需要は回復 傾向にある。 周辺の郊外型店舗に顧客が流出し、旧来型で 衰退傾向にある商業地への需要は弱含んでい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％