別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
佐世保 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐世保 3-1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　山内　邦彦   TEL. 
鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 9,430 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 佐世保市権常寺町５８５番外
 ②地積(㎡) 1,231  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
不整形
1:6.5		 田 住宅団地に近接する農地からなる地域 水道、下水 早岐

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   65 ｍ、西   50 ｍ、南   55 ｍ、北   70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地向き宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   15.0 ｍ、奥行　約　　   95.0 ｍ、規模　　      1,200 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 接面道路はない 交通

施設		 梶の川バス停南東方

110m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の
　将来予測		 佐世保市南部に位置する宅地見込地地域で、市南部の開発素地の需要にも回復の兆しが見られることから、地価
は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      9,430 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      8,880 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市南部を中心とした市内全域及び周辺市町の宅地見込地地域である。需要者の中心は地元の不動産
業者等が中心である。市南部においてはミニ開発団地を中心とした需要回復の兆しは見られる。宅地見込地は造成の状
況によって取引される価格帯のばらつきがあり、需要の中心価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、控除後価格については、小規模住宅団地の開発を想定し
、開発業者の投資採算性を反映した理論的な価格であるが、試算過程において想定要素を多く含み、開発素地の高低差
が大きく造成工事費が嵩むことから、結果として低位に求められた。以上より、控除後価格は参考に止め、比準価格を
採用し、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　            円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　       ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 佐世保市の住宅地については、利便性の高い地域と
郊外部等で二極化が進んでいる。


佐世保市南部に位置する宅地見込地地域で、市南部
の開発素地の需要にも回復の兆しが見られる。


個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 佐世保 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２３１

-2		 佐世保市 田   ほぼ台形 南西1m未舗装
道路、
中間画地

１低専

(50,80)
b ９２１３１

-31		 北松浦郡佐々町 田   ほぼ整形 接面道路無、
無道路地

（都） 

(70,200)
c ２２２８

-9		 佐世保市 田   不整形 北東6m市道、
中間画地

１住居

(60,200)
d ２２１７

-6		 佐世保市 畑   不整形 北東2m未舗装
道路、
南東2m、
角地

１低専

(60,100)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
9,430 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
9,430 		 100
[ 100.0]
9,430 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
9,430 
b (　　            )
9,070 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
9,070 		 100
[  95.5]
9,497 
9,500 
c (　　            )
13,530 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  99.0]
13,667 		 100
[ 142.1]
9,618 
9,620 
d (　　            )
3,484 		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[  51.0]
6,818 		 100
[  76.3]
8,936 
8,940 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.5 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +4.0 宅地造成　　 +34.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.05		 画地　　　　 -40.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -15.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -6.5 宅地造成　　 -20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       9,430 円／㎡]
佐世保 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  6.5 月　p：  0.8 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
43,000  （　   73.2 ％）
31,476 		 17,600    915  1,570  11,391 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 13.5 月　p:  0.8 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  3.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9025　　　　     10,280		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8638　      8,880		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 8,880 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２２１６

-6

     46,000 		 100
[100.0]		 [106.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 98.5]		 100
[114.7]

     43,158 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     43,200 
b ２２１９

-8

     45,600 		 100
[100.0]		 [100.2]
100		 100
[  /  ]		 100
[103.0]		 100
[103.6]

     42,819 

     42,800 
c ２２２１

-3

     45,368 		 100
[100.0]		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.2]		 100
[115.0]

     42,959 

     43,000 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.50		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　  -12.0 交通・接近   +8.0 環境　　　  +16.0
画地　　　   -1.5 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +4.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.02		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近   +7.0 環境　　　   -5.0
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +4.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.05		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -7.5 交通・接近   -1.5 環境　　　  +25.0
画地　　　   -7.8 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +1.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 43,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
佐世保

-30
39,800 		 [101.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 90.9]
42,934 		 [100.0]
100
42,900 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　   0.0
環境　　 -10.0
行政　　  +1.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 43,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   6,600 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     65 ｍ、西     50 ｍ、南     55 ｍ、北     70 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 85 ％、畑　 15 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     19　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    254 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.7 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  26.8 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  26.8 ％		 ＊擁壁工事の概要
　練積ブロック擁壁２０８ｍ、高さ
　２ｍ～５ｍ
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ延長２２５ｍ（側溝を含
　む）のほか転回広場、道路法肩、
　隅切り等
　
＊排水工事の概要
　側溝により隣接河川へ排水
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園２０７㎡、遊具施設、砂場、
　ベンチ等
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 230.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　防火水槽　　　　　　　　　　　
　既存の里道は控除法により求めた
　価格で買収を想定
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
佐世保 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐世保 3-1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　森永　啓次   TEL. 
鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 9,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 佐世保市権常寺町５８５番外
 ②地積(㎡) 1,231  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
不整形
1:6.5		 田 住宅団地に近接する農地からなる地域 水道、下水 早岐

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   65 ｍ、西   50 ｍ、南   55 ｍ、北   70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地向き宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   15.0 ｍ、奥行　約　　   95.0 ｍ、規模　　      1,200 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 接面道路はない 交通

施設		 梶の川バス停南東方

110m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の
　将来予測		 郊外の住宅団地に近接する農地（田）を主とする宅地見込地地域である。市街化調整区域における開発規制強化
を受け周辺の住宅団地宅開発素地の需要は回復傾向にあり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      9,400 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      8,310 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、佐世保市郊外の宅地見込地地域。需要者の中心は、分譲目的の地場開発業者等である。佐世保南部では
、市街化調整区域の規制強化を受け、調整区域に隣接する市街化区域に対する開発業者の住宅団地開発意欲は回復基調
にある。これを受け、利便性・住環境良好な住宅団地向き素地に対する需要は根強く宅地見込地の地価水準も回復基調
にある。取引価格は造成の難易度等により区々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、市場性を反映した実証的な価格で、近隣地域内の事例を含み規範性は高い。控除法による価格は、対象標
準地を戸建住宅団地として開発・分譲することを想定し求めたもので、開発業者の投資採算性を示す理論的な価格であ
るが、想定的要素を含むほか、開発区域の高低差が大きく造成工事費が嵩むため低めに求められた。よって、市場性を
反映した比準価格を標準に、控除法による価格は参考に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　            円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　       ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 県経済はコロナ禍の影響が和らぎ回復基調にあるが
、原油高のほか新型コロナ変異株の世界的流行の兆
候も見られ、予断を許さない状況にある。

周辺市街化調整区域の規制強化を受け、周辺市街化
区域内の戸建住宅地向き素地の需要は根強く、需要
は回復基調にある。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 佐世保 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９２１２２

-125		 佐世保市 山林   ほぼ台形 東4m私道、
中間画地

１低専

(60,100)
b ２２３１

-2		 佐世保市 田   ほぼ台形 南西1m未舗装
道路、
中間画地

１低専

(50,80)
c ２２２８

-9		 佐世保市 田   不整形 北東6m市道、
中間画地

１住居

(60,200)
d ９２１２２

-130		 佐世保市 原野   不整形 北東1m道路、
中間画地

１低専

(60,100)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
13,310 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
13,310 		 100
[ 144.0]
9,243 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
9,240 
b (　　            )
9,430 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
9,430 		 100
[ 100.0]
9,430 
9,430 
c (　　            )
13,530 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  99.0]
13,667 		 100
[ 155.9]
8,767 
8,770 
d (　　            )
14,337 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
14,337 		 100
[ 132.0]
10,861 
10,900 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　 +20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0 宅地造成　　 +35.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +20.0 環境　　　　 +10.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       9,400 円／㎡]
佐世保 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  6.5 月　p：  0.8 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
42,000  （　   73.2 ％）
30,744 		 17,600    915  1,570  10,659 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 13.5 月　p:  0.8 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  3.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9025　　　　      9,620		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8639　      8,311		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 8,310 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２２２３

-23

     43,107 		 100
[100.0]		 [100.2]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 96.9]		 100
[107.0]

     41,659 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     41,700 
b ９２１３０

-86

     40,613 		 100
[100.0]		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.8]		 100
[ 99.5]

     41,308 

     41,300 
c ２２１９

-7

     49,825 		 100
[100.0]		 [100.2]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[110.0]

     44,064 

     44,100 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.05		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　   +7.0
画地　　　   -3.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.08		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +7.0 環境　　　   -7.0
画地　　　   -0.2 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.02		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　  +10.0
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 42,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
佐世保

-30
39,800 		 [100.5]
100		 100
[103.0]		 100
[ 92.0]
42,211 		 [100.0]
100
42,200 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　   0.0
環境　　  -8.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 42,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   6,600 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     65 ｍ、西     50 ｍ、南     55 ｍ、北     70 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 85 ％、畑　 15 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     19　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    254 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.7 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  26.8 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  26.8 ％		 ＊擁壁工事の概要
　練積ブロック擁壁　Ｈ２ｍ～Ｈ５
　ｍ：２０８ｍ、
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ延長２２５ｍ（側溝を含
　む）のほか転回広場、道路法肩、
　隅切り等を含む
　
＊排水工事の概要
　側溝により隣接河川へ排水
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園２０７㎡、遊具施設、砂場、
　ベンチ等
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 230.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　防火水槽既存の里道は控除法によ
　り求めた価格により買収を想定