別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 佐世保 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -38 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　大野　敏行   TEL.

鑑定評価額 9,010,000 円  １㎡当たりの価格 20,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市新田町６２２番４ ②地積 　(㎡) 433   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等が見られ る空地の多い住宅地 域 南東5m市道 水道 上相浦 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 岩渕新田バス停北東方 150m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市街化区域に隣接する農家住宅地域であり、周辺の宅地開発と市街化進行の影響を直に受けている地 域である。周辺住宅地の需要は回復傾向にあり、それに伴い地価は緩やかな上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市北西部地区の市街化調整区域内の住宅地で広域的には市全域の市街化調整区域に及ぶ。需要者の 中心は市内在住の３０～４０代の１次取得者層及び地縁性をもつ農業従事者等と思料する。隣接する市街化区域の住宅 地の需要は回復傾向にあって宅地開発等の動きが活発になっているため、当該地域の需給にも影響を及ぼしている。取 引件数が少なく、取引される規模や価格帯にもバラツキがあり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は採用した取引事例に妥当な補修正等を施し求めた価格であり、実需に裏付けられた実証的な価格と言える。 収益価格は戸建住宅が標準的使用、かつ、自用の建物が大部分であり、アパート等の収益物件がほとんどなく、賃貸市 場が発達していないため試算することができなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場に即した比準価格 を標準とし、周辺市街化調整区域内の標準地等との均衡に留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -39                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [101.8] [100.0] 100 20,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍のもと予断を許さないが、県内景気 は個人消費は、持ち直しの動きが続き、住宅 投資は持ち直している。設備投資は大型案件 で増加している。 隣接する市街化区域では住宅地の需要が回復 傾向にあって宅地開発等が活発化している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.5 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％