別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 佐世保 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -37 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　和江   TEL.

鑑定評価額 3,920,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市船越町１０９番２ ②地積 　(㎡) 245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.5 住宅 Ｗ1 農漁家住宅、一般住 宅が混在する住宅地 域 北西4.1m市道 水道、下水 佐世保 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．１ｍ市道 交通 施設 石岳トンネル口バス停 南西方 330m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、海岸に近い農漁家住宅、一般住宅の混在地域で、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。市 街化調整区域内の宅地需要は弱めで、地価は今後も微減傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐世保市内の市街化調整区域内の住宅地域で、広域的には類似価格帯の住宅地域を含む。需要者の中心 は、地元在住者と地縁性のある需要者に限定される傾向にある。当地域は、海岸に近い斜面住宅地域で、街路の幅員が 狭めのところもあって、新たな宅地開発の動きも見られない。それゆえ、需要は弱めで、地価は微減傾向が継続してい る。取引が少ないため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、採用した取引事例に妥当な補修正等を施し求めた価格であり、市場性を反映した実証的な価格である。当 地域は、居住の快適性及び利便性を重視する市街化調整区域の住宅地域で、自用の戸建住宅が大部分である。賃貸市場 は熟成していないため、収益還元法は非適用が相当と判断した。したがって、代表標準地からの検討を踏まえ、周辺標 準地の価格等との均衡にも留意のうえ、市場に即した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -39                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [127.6] [ 97.0] 100 16,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直している。市内の不 動産需要は、市中心部周辺に加え郊外におい ても利便性、街路条件等の良好な物件は徐々 に回復している。 市街化調整区域内宅地は、地縁的選好性が強 いため需要者は限定される傾向が強い。宅地 需要は弱めで、地価は微減傾向にある。 地図等をもとに形状、形状比を修正したが、 個別的要因の格差率に変更はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％