別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 佐世保 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -36 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　小西　研一   TEL.

鑑定評価額 3,220,000 円  １㎡当たりの価格 4,320 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市鹿町町鹿町４１８番１ ②地積 　(㎡) 746   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (80,200) 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅の中 に農地等が見られる 住宅地域 南東4.5m市道、西側道 水道 江迎鹿町 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 田中バス停南東方 200m 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧郡部の農家住宅地域で、今後も概ね現状を維持するものと予測する。人口減少と高齢化の進行により需要は弱 いが、低価格帯で周辺街路も整備中のため、地価は今後は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,320 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鹿町町を中心として周辺市町を含む類似価格帯の住宅地域である。需要者の中心は、近隣地域を含む鹿 町地区の居住者がほとんどを占め、外部からの転入者は少ない。佐世保市の縁辺部の農家住宅地域で、人口の減少傾向 から需要は弱いが、低価格帯で周辺街路が整備中であることもあって、地価は概ね底値圏に達したものと推測される。 取引件数は極めて少なく、その規模等もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は佐世保市内及びその周辺市町の住宅地域の取引事例を採用して求めた。近隣地域は農家住宅地域で、賃貸市 場が未成熟で、収益還元法を適用することは不適当と判断した。価格形成上、居住の快適性、利便性のウェイトが高い 住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、比準価格を標準に、周辺標準地 との検討を踏まえ、さらに市場の需給動向の推移及び単価と総額を再検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,320 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により雇用、所得環境は弱 い動きとなっている。住宅投資は下げ止まっ ており、利便性の優劣による二極化が進んで いる。 人口の減少と高齢化傾向から需要は弱いが、 低価格帯で周辺街路が新規に整備中であるこ とから、地価は概ね底値圏に達したものと推 測される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％