別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 佐世保 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -35 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　佐和子   TEL.

鑑定評価額 1,950,000 円  １㎡当たりの価格 14,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市江迎町長坂１１７番１９ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南西5m市道 水道、下水 江迎鹿町 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 江迎バス停南東方 310m 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 旧江迎町の中心部に近い利便性の良い既成住宅地域である。特別な地域的変動要因はなく、今後も人口減少・少 子高齢化等による地域の衰退で地価の下落が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は江迎町及び隣接市町の圏域である。需要者層は同一需給圏内の居住者であるが、江迎町在住者が中心にな ると見込まれる。公共施設や日用品の購入店舗等、必要最小限の施設は整備されているが、人口減少と高齢化が進行し ており、地域的に活力が失われ極めて宅地需要が弱いのが実情である。住宅地の取引が少なく取引の中心となる価格帯 は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、江迎町内の住宅地の取引が少なく、隣接町及び同じ旧合併町の住宅地の取引事例より求めたが、市場にお ける実際の取引価格より求めた説得力ある価格である。収益価格は、近隣地域は自用の住宅がほとんどで賃貸市場が形 成されていないため非適用が相当と判断した。したがって、本件では、市場性を反映した比準価格を標準として、周辺 標準地の価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナの影響により引き続き厳し い状況にあるものの、緩やかに持ち直してい る。 旧郡部の住宅地域で、人口減少と少子高齢化 が進行しており住宅地に対する需要は弱く、 地価は引続き下落傾向で推移するものと予測 する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％