別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 佐世保 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -33 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　和江   TEL.

鑑定評価額 6,070,000 円  １㎡当たりの価格 32,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市船越町７３９番７ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北西6m市道 水道、下水 佐世保 6.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 船越郵便局前バス停東 方近接 法令 規制 １低専 (50,80) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、傾斜地のため曲線的街路の多い住宅地域で、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。周辺地 域の地価が上昇に転じて相対的割安感が生じている。地価は今後は微増傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐世保市の西部地区を中心とする住宅地域で、広域的には市内全域に及ぶ。需要者の中心は、市内在住 の第一次取得者層または地縁関係者等である。当地域は、傾斜地で曲線的な街路が多く、居住環境はやや劣る。よって 需要は弱めである。一方、周辺地域の地価は上昇に転じており、相対的割安感が生じて、需要は回復傾向にある。地価 は微増傾向で推移している。需要の中心価格帯は、土地が６００万程度、新築戸建物件で２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、採用した取引事例に妥当な補修正等を施し求めた価格であり、市場性を反映した実証的な価格である。当 地域は、第１種低層住居専用地域内の戸建住宅が標準的使用の住宅地域で、賃貸市場は熟成していないため、収益還元 法は非適用が相当と判断した。したがって、代表標準地からの検討を踏まえ、周辺標準地の価格等との均衡にも留意の うえ、市場に即した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,400 円／㎡ [101.4] 100 100 [101.0] 100 [132.8] [100.5] 100 32,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直している。市内の不 動産需要は、市中心部周辺に加え郊外におい ても利便性、街路条件等の良好な物件は徐々 に回復している。 斜面住宅地で需要は弱めであるが、周辺地域 の地価が上昇に転じており、相対的割安感か ら、需要は回復傾向にある。地価は微増傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +33.5 行政　　　　　　  +1.5 その他　　　　　  +1.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％