別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 佐世保 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -30 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　森永　啓次   TEL.

鑑定評価額 7,040,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市権常寺町１４２９番２６ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 南東6m市道 水道、下水 早岐 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   130 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 早岐住宅入口バス停北 東方 250m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後とも現状維持と予測する。割安感があり潜在的需要は根強く、地価は強 含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市南部地区の郊外型住宅地域で広域的には市全域に及ぶ。需要者の中心は市内に在住する３０～４０代の １次取得者層である。戸建住宅主体の既成住宅団地であり、一時期新型コロナ感染拡大により横這い傾向に変化したも のの、地価の底値感・周辺競合団地との割安感から再び需要の回復傾向が見られる。土地は２００㎡前後で８００万円 程度、新築の戸建物件は土地・建物で２，３００万円から３，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は採用した取引事例に妥当な補修正等を施し求めた価格であり、市場の実態を反映した説得力に富む価格であ る。収益価格は戸建住宅が標準的使用、かつ、自用の建物が大部分であり、画地規模も小さく合理的な賃貸住宅の想定 が困難なため収益還元法の適用が困難であった。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般であるため、代 表標準地との検討を踏まえ比準価格をそのまま採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -24                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,200 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [116.6] [103.0] 100 40,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県経済はコロナ禍の影響が和らぎ回復基調に あるが、原油高のほか新型コロナ変異株の世 界的流行の兆候も見られ、予断を許さない状 況にある。 周辺の新興住宅団地等と比較して割安感が強 く、需要は回復基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％