別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 佐世保 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -26 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　潤二   TEL.

鑑定評価額 8,420,000 円  １㎡当たりの価格 36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市早苗町４４２番３ ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 南東4.5m私道 水道、下水 早岐 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ私道 交通 施設 上原水源地入口バス停 南西方 350m 法令 規制 １低専 (50,80) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 早岐地区の既成住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。周辺の分譲住宅団地等との競合はあるが、 地価は低位となって値頃感があり、地価は緩やかな上昇傾向が維持されると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内南部地区を中心に市内全域の住宅地域である。需要者の中心は、市内在住の一次取得者層である。 近隣地域は、道路の系統・連続性がやや劣る既成住宅地域で、周辺の住宅団地等との競合はあるが、低位となった地価 の値頃感と競合物件の価格の上昇等から需要は回復傾向にある。また、実際の市場での取引価格を指標に価格形成され る傾向が強い。需要の中心となる価格帯は、土地は９００万円程度、新築の戸建物件は２７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替・競争関係にある住宅地の取引事例から求めた。近隣地域は、第１種低層住居専用地域の戸建住宅地 域で、賃貸市場は未成熟であるため、また、建築コストに見合う賃料の確保も困難であるため、収益還元法は非適用が 相当と判断した。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、近隣地域の市場の特性及び単価と総額との関連にも十分 留意し、市場に即した実証的な比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -24                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,200 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [130.9] [103.0] 100 35,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍の影響から厳しい状況にある が、一部で持ち直しの傾向がある。雇用情勢 においては底堅さがみられるものの、弱い動 きとなっている。 市内の街路条件及び利便性の高い分譲住宅地 等との競合はあるが、地価水準が低位となり 底値感等による緩やかな上昇基調を維持して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +8.5 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％