別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 佐世保 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -24 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　工藤　健夫   TEL.

鑑定評価額 7,430,000 円  １㎡当たりの価格 45,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市黒髪町１１４番６ ｢黒髪町２１－５｣ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と店舗が混 在する利便性の良い 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 日宇 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 菫ケ丘バス停北西方 70m 法令 規制 １中専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は小売店舗に近接する利便性の良い住宅地域で、今後も現状を維持すると予測する。相対的な割安感か ら、住環境が良好な住宅地域の地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市南部を中心とした比較的地価水準の高い住宅地域である。需要者の中心は市内在住の一次取得者 層である。当該地域は都心に比較的近く、需要は安定的に推移している。土地は１５０㎡程度で７００万円程度、新築 の戸建物件は２０００万円台後半の物件が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅が大部分であり、画地規模も小さく合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため、収益価格は 試算しなかった。快適性、利便性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格が決定されること が一般的であると認められるので、比準価格を採用し、単価と総額との関連等にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　佐世保 -26                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     45,400 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響が和 らいでおり、緩やかに持ち直している。 商業施設への接近性に優れる等利便性の良い 既成住宅地域であり、需要は緩やかな回復傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％ +0.4 ％