別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 佐世保 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -17 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　堺　賢作   TEL.

鑑定評価額 9,110,000 円  １㎡当たりの価格 47,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市須田尾町３７０番１３ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 佐世保 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.7 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 佐世保駅北東方 2.2km 法令 規制 １低専 (60,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、今後も現状を維持すると予測する。地価の長期下落 により、市中心部に近い既存住宅団地は割安感が生じており、地価は緩やかな上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐世保市中心部周辺に存する標準住宅地域であるが、広域的には市全域に及ぶ。需要者の中心は、市内 在住の３０～４０代の一次取得者層である。既成の中規模住宅団地であり、郊外の住宅団地等との競合により需給は弱 含みで推移してきたが、郊外の新興住宅地等と比較して割安感があり、需要は回復傾向にある。需要の中心となる価格 帯は、土地が１９０㎡程度で９００万円前後、新築戸建住宅で２９００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、佐世保市中心部周辺において価格水準の類似した住宅地域の取引事例を採用して求めた。戸建住宅用に開 発された住宅団地内にあって、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難なことから、収益価格は試算しない。居住の快適性 を重視する住宅地域であり、自己所有目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と認めら れる。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,400 円／㎡ [101.4] 100 100 [101.0] 100 [ 91.0] [100.5] 100 47,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響により一時的な買い控えも見 られたが、佐世保市の不動産需要は、利便性 の高い優良物件から徐々に回復傾向にある。 周辺の新興住宅団地等と比較して割安感が強 く、需要は回復傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％