別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 佐世保 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -11 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　潤二   TEL.

鑑定評価額 6,040,000 円  １㎡当たりの価格 30,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市牧の地町１４７８番１０ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1.5:1 住宅 Ｗ1 住宅、工場等が見ら れる郊外の住宅地域 南6m私道 水道 皆瀬 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ私道 交通 施設 皆瀬駅北方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市街化調整区域に隣接する郊外の住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。郊外の低価 格帯の住宅地の割安感等により需要が回復し、地価は緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として佐世保市の低価格帯の標準住宅地域であり市内全域に及ぶ。需要者の中心は、同一需給圏内の 地縁性を有する周辺居住者や一次取得者層である。周辺地域の分譲住宅地との競合等により、郊外の低価格帯の住宅地 の需要は底値感、割安感等から回復し、地価は緩やかな上昇基調にある。需要の中心となる価格帯は、土地は２００㎡ 程度で６００万円程度、新築の戸建物件は２０００～２２００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、採用した取引事例に妥当な補・修正等を施し求めた価格であり、実需に裏づけられた説得力に富む価格と いえる。当該地域は、自用の戸建住宅が中心の住宅地域で賃貸市場が熟成していないため収益還元法は非適用が相当と 判断した。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、周辺標準地の価格等との均衡にも留意のうえ、比準価格を採用 して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,900 円／㎡ [100.3] 100 100 [101.0] 100 [120.2] [104.0] 100 30,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍の影響から厳しい状況にある が、一部で持ち直しの傾向がある。雇用情勢 においては底堅さがみられるものの、弱い動 きとなっている。 地域要因に格別の変動要因はない。郊外の低 価格帯の住宅地の需要は底値感や割安感等に より回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇基 調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％