鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

佐世保 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２２４ -1	佐世保市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7m市道、南4m、角地		１住居 (80,200)
b	２２２３ -6	佐世保市		建付地	（　）	不整形	西3m道路、中間画地		２中専 (60,160)
c	２２２３ -13	佐世保市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東3m市道、中間画地		１中専 (70,160)
d	２２２３ -15	佐世保市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北9m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	９２１３０ -51	佐世保市		建付地	（　）	不整形	北西6.2m市道、北東4m、角地		１住居土砂災害警戒区域 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,776	100 [ 130.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	61,531	100 [ 92.7]	66,376	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	68,400
b	(　 ) 42,111	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	43,228	100 [ 67.1]	64,423		66,400
c	(　 ) 57,674	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	59,204	100 [ 81.2]	72,911		75,100
d	(　 ) 67,318	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	67,722	100 [ 108.1]	62,648		64,500
e	(　 ) 62,571	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.4]	62,633	100 [ 96.7]	64,770		66,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	買進み	％／月 +0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +0.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,500 円／㎡]

佐世保 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,805,678	1,174,280	4,631,398	3,964,280	667,118	（　0.9708） 647,638	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	13,492,458 円　　　　（　 28,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐世保 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	200.00	ＬＳ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防土砂災害警戒区域	70 ％	200 ％	200 ％	477 ㎡	31.0 m x 15.4 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、２ＬＤＫ（４０㎡）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	200.00	100.0	200.00	1,270	254,000	3.0	762,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	200.00	100.0	200.00	1,270	254,000	3.0	762,000
							0.0	0
～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		508,000		1,524,000
								0

⑨年額支払賃料	508,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,096,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的ではない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,096,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 304,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,791,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,524,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,478 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,805,678 円　　　　（　 12,171 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９２１８８９９　　　　-2	1,550 ( 1,549)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,368	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,273 円/㎡　月額支払賃料（　 1,270 円/㎡）　基準階 2 F B
b	９２１８８９９　　　　-1	1,217 ( 1,216)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,115
c	２２８８９９　　　　-2	1,252 ( 1,252)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,216

佐世保 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	278,000 円	55,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	182,880 円	6,096,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 472,600 円	55,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	111,200 円	55,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,174,280 円　（　　　　　　 2,462 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

33 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9708

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,600,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0610 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,964,280 円（　　　　　 8,311 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,805,678 円
②総費用	1,174,280 円
③純収益　①－②	4,631,398 円
④建物等に帰属する純収益	3,964,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	667,118 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	647,638 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,358 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,492,458 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
佐世保 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐世保 -7

長崎県

長崎第２

氏名

不動産鑑定士　松尾　和江

TEL.

鑑定評価額

31,700,000 円

１㎡当たりの価格

66,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐世保市清水町１０２番５外｢清水町４－２６｣				②地積　(㎡)	477 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）土砂災害警戒区域 (70,200)
	2:1	住宅Ｗ2	中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	南東5m市道	水道、ガス、下水	佐世保 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

佐世保市の住宅地域で最高地
価水準を示す地域

街

路

基準方位　北　　５
ｍ市道

交通

施設

清水町バス停南東方

180m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は、佐世保市中心部への接近性及び住環境の良好な住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。
供給は少ないが近傍で高めの取引も散見され需要は根強く、地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市中心部への接近性及び住環境の良好な高価格帯の住宅地域で、広域的には類似価格帯の地域に及ぶ。
需要者の中心は、市内在住の第一次取得者層であるが、一部買い替え需要者等も見込まれる。当地域は、良好な利便性
と住環境を反映して、需要は根強い。特に画地規模の広めの土地は希少性が高く、取引単価は高めとなる傾向にある。
需要の中心価格帯は、土地が４５０㎡程度で３０００万円台、新築の戸建物件が５０００万円超である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、採用した取引事例に妥当な補・修正等を施し求めた価格であり、市場性を反映した実証的な価格である。
収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低めに試算されたが、想定的要素も多く相対的に精
度が劣る。したがって、代表標準地からの検討を踏まえ、市場に即した比準価格を標準に、収益価格は参考とし、周辺
標準地の価格等との均衡及び単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　佐世保 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 59,900 円／㎡

[101.3]
100

100
[102.0]

100
[ 92.5]

[103.0]
100

66,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、緩やかに持ち直している。市内の不
動産需要は、市中心部周辺に加え郊外におい
ても利便性、街路条件等の良好な物件は徐々
に回復している。

佐世保市中心部への接近性及び住環境の良好
な住宅地域で、その希少性から需要は根強く
、地価は上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +5.5
環境　　　　　　 -10.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

佐世保 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９２１２３ -39	佐世保市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、南4m、二方路		１住居 (80,160)
b	２２２２ -19	佐世保市		更地	（　）	台形	南2.8m道路、中間画地		１中専 (70,160)
c	２２２２ -13	佐世保市		建付地	（　）	台形	南西11m市道、中間画地		準住居 (60,200)
d	２２２２ -2	佐世保市		建付地	（　）	長方形	北5m市道、南2.5m、二方路		商業 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 76,190	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	76,492	100 [ 110.5]	69,224	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	71,300
b	(　 ) 39,024	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	39,735	100 [ 63.8]	62,281		64,100
c	(　 ) 61,815	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	62,186	100 [ 92.9]	66,939		68,900
d	(　 ) 61,690	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.4]	63,007	100 [ 97.6]	64,556		66,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -32.5
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -11.5
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.5	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -1.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,400 円／㎡]

佐世保 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,828,535	1,174,800	4,653,735	3,964,280	689,455	（　0.9708） 669,323	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	13,944,229 円　　　　（　 29,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐世保 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	200.00	ＬＳ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防土砂災害警戒区域	70 ％	200 ％	200 ％	477 ㎡	31.0 m x 15.4 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、２ＬＤＫ（４０㎡）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	200.00	100.0	200.00	1,275	255,000	3.0	765,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	200.00	100.0	200.00	1,275	255,000	3.0	765,000
							0.0	0
～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		510,000		1,530,000
								0

⑨年額支払賃料	510,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,120,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受が標準的でない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,120,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 306,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,814,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,530,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,535 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,828,535 円　　　　（　 12,219 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９２１６３４２　　　　-2	1,429 ( 1,344)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,294	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,278 円/㎡　月額支払賃料（　 1,275 円/㎡）　基準階 2 F B
b	９２１６３４２　　　　-3	1,351 ( 1,349)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,399
c	２２６３４２　　　　-1	1,224 ( 1,224)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,188

佐世保 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	278,000 円	55,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	183,600 円	6,120,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 472,600 円	55,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	111,200 円	55,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,174,800 円　（　　　　　　 2,463 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

33 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9708

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,600,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0610 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,964,280 円（　　　　　 8,311 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,828,535 円
②総費用	1,174,800 円
③純収益　①－②	4,653,735 円
④建物等に帰属する純収益	3,964,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	689,455 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	669,323 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,403 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,944,229 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,200 円／㎡）