別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 佐世保 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -5 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　竹房　政美   TEL.

鑑定評価額 7,600,000 円  １㎡当たりの価格 40,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市瀬戸越１丁目１９４５番５０ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西7.5m市道 水道、ガス 泉福寺 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   130 ｍ、南   200 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 北向き傾斜地にある古くから の住宅地域。 街 路 基準方位　北　　７ ．５ｍ市道 交通 施設 泉福寺駅東方 1.0km 法令 規制 １低専 (60,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 緩傾斜地に中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。市内の中～高価格帯 の住宅地域では、地価は緩やかな上昇傾向で推移しており、当地域も同様の傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市北部に存する戸建住宅地域であり、広域的には市全域に及ぶ。需要者は当市在住の１次取得者層 が中心である。地価は景気低迷等を反映し長期間下落傾向で推移してきたが、近年は底値感から緩やかな上昇に転じて いる。ショッピングモールの進出等による利便性の向上、既存住宅地域に対する値頃感から需要は回復傾向にある。土 地は２００㎡前後で７００～８００万円程度、新築戸建物件で３０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は採用した取引事例に妥当な補修正を施して求めた価格であり、実需に裏付けられた説得力に富む価格と言え る。収益価格は戸建住宅が標準的使用の住宅地域で、自用の建物が大部分であり賃貸市場は発達していないため収益還 元法の適用は困難であった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場に即した比準価格を採用し、単価と総額との 関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,300 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [116.5] [102.5] 100 40,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内でのコロナ禍の影響は限定的であったた め、地域経済は緩やかな回復傾向にあるが、 人口流出及び高齢化には歯止めが掛からない 状況にある。 周辺新興住宅団地と比較して、相対的な割安 感が認められる。住環境も比較的良好で、近 隣に大型商業施設が完成し利便性の向上も認 められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％