鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

長崎 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２２９ -13	長崎市		更地	（　）	ほぼ台形	北東15m市道、北西6m、角地		商業 (100,500)
b	２２２７ -18	長崎市		建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)
c	２２２９ -5	長崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m市道、中間画地		商業 (90,270)
d	９２２１３ -8	長崎市		建付地	（　）	長方形	北東7m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	２２２６ -2	長崎市		底地	（　）	ほぼ長方形	南東3m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 523,488	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	532,827	100 [ 115.4]	461,722	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	480,000
b	(　 ) 472,367	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	474,729	100 [ 106.5]	445,755		464,000
c	(　 ) 376,841	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	385,885	100 [ 82.9]	465,483		484,000
d	(　 ) 307,091	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	358,273	100 [ 77.2]	464,084		483,000
e	(　 604,973) 604,973	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	601,343	100 [ 129.0]	466,157		485,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 478,000 円／㎡]

長崎 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		標準地の存する近隣地域は分譲マンションに適した地域であり、開発法による価格を求めることにより比準価格を検証し得ることから、収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

都心型マンション適地のため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,378,484,072	1,060,616,950	13	580,000	2,915.72	290,000	3,624.69
⑧開発法による価格	317,867,122 円　　　　（　 491,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長崎 5-21　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
648 ㎡	㎡		㎡		㎡	648.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
440.58 ㎡	3,624.69 ㎡	3,239.69 ㎡	385.00 ㎡	2,915.72 ㎡	ＲＣ・14F ( 45 戸) 65㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 68.0 ％）	（ 559.4 ％）	（ 500.0 ％）	（ 59.4 ％）	（ 80.44 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	間口奥行	20.5 ｍ 26.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		7.5 ｍ 51.5 ｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

580,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 580,000 円／㎡　　×　　 2,915.72 ㎡　　＝　　　　 1,691,117,600 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,691,117,600 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 290,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 298,700 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 298,700 円／㎡　　×　　　 3,624.69 ㎡　　＝　　　　 1,082,694,903 円
	⑤a開発負担金	10,000,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,691,117,600 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 169,111,760 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,261,806,663 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	135,289,408 円	( 8 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 114,941,881 円
	販売総額(2期)	1,217,604,672 円	( 72 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 993,200,131 円
	販売総額(3期)	338,223,520 円	( 20 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 270,342,060 円
収入合計		－	－	－	－	1,378,484,072 円
支出	建築工事費(1期)	108,269,490 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 99,802,816 円
	建築工事費(2期)	108,269,490 円	( 10 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 93,880,475 円
	建築工事費(3期)	866,155,922 円	( 80 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 706,523,386 円
	開発負担金	10,000,000 円	( 100 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 9,407,000 円
	販売管理費(1期)	101,467,056 円	( 60 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 93,532,332 円
	販売管理費(2期)	67,644,704 円	( 40 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 57,470,941 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,060,616,950 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,378,484,072 円　　－　　　　　　 1,060,616,950 円　　＝　　　　　 317,867,122 円 491,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
長崎 5-21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長崎 5-21

長崎県

長崎第１

氏名

不動産鑑定士　田平　和史

TEL.

鑑定評価額

312,000,000 円

１㎡当たりの価格

482,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長崎市五島町６番１５｢五島町３－１７｣				②地積　(㎡)	648 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他）駐車場整備地区 (100,500)
	不整形 1:1.2	店舗兼共同住宅ＳＲＣ11	中高層マンション、営業所等が混在する商業地域	南7.5m市道、西側道	水道、ガス、下水	長崎 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

７．５ｍ市道

交通

施設

五島町停南東方

150m

法令

規制

商業
(90,500)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

長崎駅周辺開発の影響を受ける地域であるため、店舗・事務所用地としての需要に加え、マンション用地・ホテ
ル用地としての需要も極めて高いため地価は上昇傾向が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 482,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 506,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は長崎市中心部の商業地域である。需要者は主に地元企業、不動産業者等である。長崎駅周辺開発の影響に
より、店舗・事務所用地としての需要もさることながら、市中心部平坦地での住宅需要の高まりからマンション用地と
しての需要が大きく、さらに新幹線駅開業後を見越したホテル用地需要も高く、入札等で業者が提示する金額は非常に
高い水準となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

開発法による価格は、分譲単価や開発スケジュール等の想定的な要素を含むため分譲マンション市況が好調な現況では
比準価格に対してやや高位に試算されたと判断する。取引市場においては分譲マンション用地としての投資採算性だけ
ではなく様々な用途を前提とした市場性も考量されるので、取引の実態を反映した比準価格を採用し、開発法による価
格は参考に留め、さらに前年標準価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    461,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍により観光地や歓楽街では宿泊や飲
食需要が減退しているため、地価下落要因に
なっているが、それ以外の地域ではさほど影
響はみられない。

令和３年秋にＭＩＣＥ施設出島メッセ長崎が
開業し、同４年秋に新幹線長崎駅が開業予定
。その他再開発関連の建物の建設が進んでい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

長崎 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９２２２９ -30	長崎市		建付地	（　）	不整形	西30m国道、南東5m、角地		商業景観形成地区 (100,400)
b	９２２２９ -31	長崎市		建付地	（　）	長方形	南西7.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,450)
c	９２２２９ -32	長崎市		底地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、北西8m、角地		商業 (100,480)
d	２２１０ -19	長崎市		建付地	（　）	不整形	南西36m国道、北西3.5m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 412,495	100 [ 140.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	313,725	100 [ 66.2]	473,905	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	493,000
b	(　 ) 285,536	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	298,671	100 [ 64.4]	463,775		482,000
c	(　 172,300) 344,600	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	344,600	100 [ 75.1]	458,855		477,000
d	(　 ) 313,976	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.7]	335,829	100 [ 71.7]	468,381		487,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
a	買進み	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -24.5
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 482,000 円／㎡]

長崎 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		標準地の存する地域は分譲マンションに適した地域であり、開発法による価格を求めることにより比準価格を検証し得ることから、収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

マンション適地である。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,345,439,246	1,017,472,341	13	565,000	3,100.00	290,000	3,624.69
⑧開発法による価格	327,966,905 円　　　　（　 506,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長崎 5-21　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
648 ㎡	㎡		㎡		㎡	648.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
440.00 ㎡	3,624.69 ㎡	3,240.00 ㎡	384.69 ㎡	3,100.00 ㎡	ＲＣ・14F ( 40 戸) 78㎡・４ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 67.9 ％）	（ 559.4 ％）	（ 500.0 ％）	（ 59.4 ％）	（ 85.52 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	間口奥行	20.5 ｍ 26.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		7.5 ｍ 51.5 ｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

565,000 円／㎡

店舗等

565,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 565,000 円／㎡　　×　　 2,931.00 ㎡　　＝　　　　 1,656,015,000 円

店舗等

　 565,000 円／㎡　　×　　 169.00 ㎡　　＝　　　　 95,485,000 円

合　計　　　　　　　　 1,751,500,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 290,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 301,600 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 301,600 円／㎡　　×　　　 3,624.69 ㎡　　＝　　　　 1,093,206,504 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,751,500,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 175,150,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,268,356,504 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	20 ヶ月	販売管理費(2期目)	19 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	26 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	140,120,000 円	( 8 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 114,295,884 円
	販売総額(2期)	1,261,080,000 円	( 72 ％)	×　　0.7674	（ 26 ヶ月）	＝　　 967,752,792 円
	販売総額(3期)	350,300,000 円	( 20 ％)	×　　0.7519	（ 28 ヶ月）	＝　　 263,390,570 円
収入合計		－	－	－	－	1,345,439,246 円
支出	建築工事費(1期)	109,320,650 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 100,771,775 円
	建築工事費(2期)	109,320,650 円	( 10 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 91,938,667 円
	建築工事費(3期)	874,565,203 円	( 80 ％)	×　　0.7674	（ 26 ヶ月）	＝　　 671,141,337 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	105,090,000 円	( 60 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 95,884,116 円
	販売管理費(2期)	70,060,000 円	( 40 ％)	×　　0.8241	（ 19 ヶ月）	＝　　 57,736,446 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,017,472,341 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,345,439,246 円　　－　　　　　　 1,017,472,341 円　　＝　　　　　 327,966,905 円 506,000 円／㎡