鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

長崎 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９２２２９ -28	長崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西40m道路、南東6m、二方路		準工 (80,200)
b	２２１８ -10	長崎市		更地	（　）	不整形	南8m国道、東4m、準角地		準住居 (80,200)
c	２２２７ -12	長崎市		底地	（　）	ほぼ長方形	西8m県道、中間画地		２低専 (60,100)
d	９２２２９ -29	長崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15m県道、北西5m、二方路		１低専 (60,100)
e	２２３３ -2	長崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、北東20m、二方路		準住居 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,293	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	59,111	100 [ 119.9]	49,300	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	50,800
b	(　 ) 62,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	62,600	100 [ 127.4]	49,137		50,600
c	(　 37,173) 53,104	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	52,736	100 [ 108.4]	48,649		50,100
d	(　 ) 65,206	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	62,042	100 [ 127.5]	48,660		50,100
e	(　 ) 48,452	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 95.0]	100 [ 97.9]	51,940	100 [ 106.8]	48,633		50,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,500 円／㎡]

長崎 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,075,094	806,885	3,268,209	2,934,360	333,849	（　0.9489） 316,789	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,465,082 円　　　　（　 24,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長崎 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼住宅	139.11	Ｓ2	278.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防土砂災害警戒区域	80 ％	200 ％	200 ％	262 ㎡	12.5 m x 21.0 m	前面道路：道路　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロアー貸）、２階共同住宅（３ＤＫ、平均６０㎡程度）と想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	139.11	90.0	125.20	1,614	202,073	6.0	1,212,438
							0.0	0
2～ 2	住宅	139.11	90.0	125.20	1,230	153,996	3.0	461,988
							0.0	0
～

～

～

計		278.22	90.0	250.40		356,069		1,674,426
								0

⑨年額支払賃料	356,069 円　×　12ヶ月　＝　 4,272,828 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 250.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,272,828 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 213,641 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,059,187 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,674,426 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,907 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,075,094 円　　　　（　 15,554 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０８０７９　　　　-1	2,425 ( 2,419)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [145.0]	100 [100.0]	1,672	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,630 円/㎡　月額支払賃料（　 1,614 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１０１７０　　　　-1	2,249 ( 2,244)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,606
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

長崎 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	209,000 円	41,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	128,185 円	4,272,828　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 355,300 円	41,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,800 円	41,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,800 円	41,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 806,885 円　（　　　　　　 3,080 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,800,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 278.22 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 35 ％　＋　0.0644 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,934,360 円（　　　　　 11,200 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,075,094 円
②総費用	806,885 円
③純収益　①－②	3,268,209 円
④建物等に帰属する純収益	2,934,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	333,849 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	316,789 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,209 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,465,082 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出
長崎 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長崎 5-15

長崎県

長崎第１

氏名

不動産鑑定士　織田　雅雄

TEL.

鑑定評価額

13,200,000 円

１㎡当たりの価格

50,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長崎市畝刈町１６１３番２１４				②地積　(㎡)	262 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）土砂災害警戒区域 (80,200)
	1:1.5	医院Ｗ2	店舗、営業所、共同住宅等が混在する商業地域	北西18m道路、背面道	水道、ガス、下水	道ノ尾 8.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 120 ｍ、南 80 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１８ｍ道路

交通

施設

道開停南方

280m

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

郊外に存する商業地で商況は停滞気味であるが、背後の団地人口は増えてきていることから、現状を維持するも
のと予測する。店舗需要は弱含みであり地価は横ばい傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 50,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、長崎市郊外及び隣接町の商業地域を含む圏域である。需要者の中心は県内外の小売業を営む個人または
法人である。水産業の低迷、周辺の大型商業施設への顧客の流出等から商況は停滞気味である。近隣地域周辺には大型
住宅団地が存しており、残区画の多い団地も見られるが背後の団地人口は増加傾向にある。取引が少なく、需要の中心
となる価格帯は見出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は適切な事例により試算した実証的な価格である。建築費の高騰や土地価格に見合う賃料収入が得られていな
いこと等から収益価格は、比準価格に対して低位に試算された。自用目的の取引が支配的であり、取引価格の水準を指
標に価格が決定されることが一般的と認められるため、前年公示価格等からの検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内の景気はコロナ禍の影響から脱しつつあ
るものの厳しい状況にある。一部に持ち直し
の動きも見受けられるが不透明な状況が続い
ている。

周辺で最新型の冷凍工場漁港関連施設が新設
される等流通業務的な地域としての発展も期
待されるが現況変化は乏しく地価は横這い傾
向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

長崎 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０９ -24	長崎市		更地	（　）	不整形	南東16m国道、南西6m、角地		準住居 (80,300)
b	２２１０ -16	長崎市		更地	（　）	ほぼ整形	西20m国道、中間画地		準住居 (70,300)
c	２２１１ -28	西彼杵郡時津町		更地	（　）	不整形	南東11.5m道路、北東2.5m、角地		｢調区｣ (60,200)
d	２２１０ -11	長崎市		更地	（　）	不整形	東9m市道、中間画地		工業 (60,200)
e	２２１８ -13	長崎市		更地	（　）	長方形	北東7m県道、中間画地		準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,714	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.8]	64,548	100 [ 130.2]	49,576	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	51,100
b	(　 ) 66,000	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	66,264	100 [ 138.3]	47,913		49,400
c	(　 ) 39,200	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	40,303	100 [ 81.9]	49,210		50,700
d	(　 ) 45,717	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 72.0]	63,750	100 [ 129.6]	49,190		50,700
e	(　 ) 59,288	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	59,288	100 [ 113.9]	52,053		53,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +52.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.5	環境　　　　 -7.5
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,500 円／㎡]

長崎 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,067,906	806,940	3,260,966	2,934,360	326,606	（　0.9489） 309,916	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,324,816 円　　　　（　 24,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長崎 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼住宅	139.11	Ｓ2	278.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防土砂災害警戒区域	80 ％	200 ％	200 ％	262 ㎡	12.5 m x 21.0 m	前面道路：道路　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロアー貸し）、２階共同住宅（２ＬＤＫ、平均６０㎡程度）と想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

低層店舗兼住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	139.11	90.0	125.20	1,613	201,948	3.0	605,844
							0.0	0
2～	住宅	139.11	90.0	125.20	1,230	153,996	3.0	461,988
							0.0	0
～

～

～

計		278.22	90.0	250.40		355,944		1,067,832
								0

⑨年額支払賃料	355,944 円　×　12ヶ月　＝　 4,271,328 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 250.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,271,328 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 213,566 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,057,762 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,067,832 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,144 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,067,906 円　　　　（　 15,526 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１９７３６２　　　　-1	2,450 ( 2,438)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	1,633	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,617 円/㎡　月額支払賃料（　 1,613 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０００５７　　　　-1	2,146 ( 2,138)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,533
c	２１８０７９　　　　-2	2,528 ( 2,521)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	1,685

長崎 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	209,000 円	41,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	128,140 円	4,271,328　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 355,300 円	41,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,800 円	41,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,800 円	41,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 806,940 円　（　　　　　　 3,080 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,800,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 278.22 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 35 ％　＋　0.0644 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,934,360 円（　　　　　 11,200 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,067,906 円
②総費用	806,940 円
③純収益　①－②	3,260,966 円
④建物等に帰属する純収益	2,934,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	326,606 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	309,916 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,183 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,324,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,100 円／㎡）