鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

長崎 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９２２２６ -102	長崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	９２２２６ -125	長崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西2m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,240)
c	９２２２６ -107	長崎市		底地	（　）	ほぼ正方形	西8m市道、南8m、角地		商業 (100,400)
d	９２２２６ -113	長崎市		建付地	（　）	長方形	南西7.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,450)
e	２２１０ -27	長崎市		建付地	（　）	長方形	南西10m市道、南東4m、北東3m、三方路		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 171,790	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	238,445	100 [ 113.3]	210,455	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	210,000
b	(　 ) 208,520	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	204,975	100 [ 96.5]	212,409		212,000
c	(　 206,518) 206,518	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	205,897	100 [ 102.0]	201,860		202,000
d	(　 ) 285,536	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	298,671	100 [ 136.6]	218,646		219,000
e	(　 ) 227,328	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	217,677	100 [ 102.5]	212,368		212,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 -25.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 212,000 円／㎡]

長崎 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,619,422	1,815,338	6,804,084	5,875,740	928,344	（　0.9489） 880,906	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	17,977,673 円　　　　（　 117,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長崎 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	83.32	ＲＣ5	416.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	312 ％	154 ㎡	6.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階・５階店舗（各階フロア貸し）、２～４階店舗（各階２戸）を想定

⑦有効率　 70.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	83.32	70.0	58.32	2,900	169,128	6.0	1,014,768
							0.0	0
～ 2	店舗	83.32	70.0	58.32	2,500	145,800	6.0	874,800
							0.0	0
～ 3	店舗	83.32	70.0	58.32	2,500	145,800	6.0	874,800
							0.0	0
～ 4	店舗	83.32	70.0	58.32	2,500	145,800	6.0	874,800
							0.0	0
～ 5	店舗	83.32	70.0	58.32	2,500	145,800	6.0	874,800
							0.0	0

計		416.60	70.0	291.60		752,328		4,513,968
								0

⑨年額支払賃料	752,328 円　×　12ヶ月　＝　 9,027,936 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 291.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,027,936 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 451,397 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,576,539 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,513,968 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,883 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,619,422 円　　　　（　 55,970 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０８０７９　　　　-1	2,425 ( 2,419)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,694	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,513 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２２０７３６２　　　　-3	2,048 ( 1,887)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,395
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

長崎 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	418,500 円	83,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	270,838 円	9,027,936　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 247,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 711,400 円	83,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	83,700 円	83,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,700 円	83,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,815,338 円　（　　　　　　 11,788 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,700,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 416.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 35 ％　＋　0.0644 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,875,740 円（　　　　　 38,154 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,619,422 円
②総費用	1,815,338 円
③純収益　①－②	6,804,084 円
④建物等に帰属する純収益	5,875,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	928,344 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	880,906 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,720 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,977,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 117,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
長崎 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長崎 5-11

長崎県

長崎第１

氏名

不動産鑑定士　小宮　幸弘

TEL.

鑑定評価額

32,600,000 円

１㎡当たりの価格

212,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長崎市船大工町７６番｢船大工町２－１７｣				②地積　(㎡)	154 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,312)
	1:4.5	店舗兼住宅Ｓ5	飲食店が建ち並ぶ歓楽街の商業地域	南東5.2m市道	水道、ガス、下水	長崎 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．２ｍ市道

交通

施設

浜の町停南東方

250m

法令

規制

商業
(90,312)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

飲食店が建ち並ぶ長崎市を代表する歓楽街である。新型コロナの影響のもと商業形態に大きな変化はないが客足
の低下による収益性の悪化、今後の感染状況に対する不透明感等により、需要は弱含みである。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 212,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 108,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市中心部の飲食店街を中心として広域的には住吉、浜口地区の商業地域を含む圏域である。需要者は、地
場及び全国展開の飲食関連業者や貸ビルを目的とする個人・中小法人である。新型コロナの影響により客足は減少し、
商業収益性は低下していることから、新規出店、投資取引の対象としては弱い状況である。商業地の取引は個別性も強
く、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は適切な事例により試算した市場の実勢を反映した実証的な価格である。収益価格は中層店舗を想定し試算し
たが、顧客減少により店舗需要が少ないため高賃料が望めないこと等から、収益価格は低位に求められた。投資家が敬
遠しやすい状況下であり、自用目的の需要者が中心と考えられることから、比準価格を採用し、コロナ禍の影響、前年
公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    218,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルの感染状況は落ち着いてい
るが、景気に不安定さがある。マンション用
地需要は依然として強いが、業種によっては
厳しさが残る。

飲食店が集中する歓楽街であり、新型コロナ
の影響により客足は減少し、不動産需要の落
ち込みが続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

長崎 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９２２２７ -26	長崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西2m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,240)
b	２２３３ -5	長崎市		更地	（　）	長方形	西2.5m市道、中間画地		商業 (90,240)
c	２２１３ -18	長崎市		更地	（　）	ほぼ台形	北西15m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	２２１０ -27	長崎市		建付地	（　）	長方形	南西10m市道、南東4m、北東3m、三方路		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 208,520	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	204,975	100 [ 96.5]	212,409	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	212,000
b	(　 ) 122,807	100 [ 70.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	198,441	100 [ 94.6]	209,768		210,000
c	(　 ) 252,765	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	258,579	100 [ 120.0]	215,483		215,000
d	(　 ) 227,328	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	217,677	100 [ 103.0]	211,337		211,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	その他	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	その他	％／月 +0.30	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -1.5
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 212,000 円／㎡]

長崎 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,549,947	1,813,155	6,736,792	5,875,740	861,052	（　0.9489） 817,052	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	16,674,531 円　　　　（　 108,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長崎 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	83.32	ＲＣ5	416.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	312 ％	154 ㎡	6.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階・５階はワンフロアの店舗、２～４階は各階とも２店舗を想定

⑦有効率　 70.0 ％
の理由

地域における標準的な有効率である

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	83.32	70.0	58.32	2,900	169,128	6.0	1,014,768
							0.0	0
～ 2	店舗	83.32	70.0	58.32	2,474	144,284	6.0	865,704
							0.0	0
～ 3	店舗	83.32	70.0	58.32	2,474	144,284	6.0	865,704
							0.0	0
～ 4	店舗	83.32	70.0	58.32	2,474	144,284	6.0	865,704
							0.0	0
～ 5	店舗	83.32	70.0	58.32	2,474	144,284	6.0	865,704
							0.0	0

計		416.60	70.0	291.60		746,264		4,477,584
								0

⑨年額支払賃料	746,264 円　×　12ヶ月　＝　 8,955,168 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 291.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,955,168 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 447,758 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,507,410 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,477,584 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,537 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,549,947 円　　　　（　 55,519 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０８０７９　　　　-23	2,206 ( 2,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,279	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,486 円/㎡　月額支払賃料（　 2,474 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２２０８０７９　　　　-20	2,941 ( 2,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [105.0]	100 [120.0]	2,537
c	２２０８０７９　　　　-1	2,425 ( 2,419)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,636

長崎 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	418,500 円	83,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	268,655 円	8,955,168　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 247,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 711,400 円	83,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	83,700 円	83,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,700 円	83,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,813,155 円　（　　　　　　 11,774 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,700,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 416.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 35 ％　＋　0.0644 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,875,740 円（　　　　　 38,154 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,549,947 円
②総費用	1,813,155 円
③純収益　①－②	6,736,792 円
④建物等に帰属する純収益	5,875,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	861,052 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	817,052 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,306 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,674,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,000 円／㎡）