別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長崎 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 5-7 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　圭吾   TEL.

鑑定評価額 6,770,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市西海町字樋出１７００番１２ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 台形 1:1.5 店舗兼住宅 ＬＳ2 中小規模店舗が見ら れる国道沿いの商業 地域 西12m国道、北側道 水道、下水 道ノ尾 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道沿いに店舗、飲食店等が 建ち並ぶ地域 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 西海停北西方 300m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大型スーパーを中心とした郊外の商業地域であるが客足の流れは低く、今後も特に変化はないと予測する。隣接 時津町の大型路線商業施設に顧客が流れる状況が続き、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市郊外の路線商業地域のほか周辺市町の類似価格帯の地域を含む広域的な圏域。需要者は地元の個人 や企業及び県内外の事業者である。近隣型の商業地域としての色彩が強い地域であるが、隣接する時津町に進出した大 型店舗の集積により、顧客は流出し、地域内の商況は低下傾向にあり、地価は下落傾向が継続している。用途により取 引される規模や価格がまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、事例が少ないため地域格差の大きな事例も含めての試算となったが、適切な調整等により、取引の実体を 反映した実証的な価格が得られたと思料する。収益価格は、繁華性の低い商業地域で賃貸市場が未熟成であるため試算 できなかった。当該地域においては取引価格の水準を指標として価格決定されるのが通常であることから、比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 5-15                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [148.5] [103.0] 100 34,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は観光地や歓楽街等の一部の 地域を除いて殆ど見られない。県内景気は先 行き不透明ではあるものの、持ち直しの動き もみられる。 旧郡部の商業地域で、地域的な変化は特にな いが、隣接時津町の充実した商業施設群に顧 客が流れ、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％