別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長崎 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 3-1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　英樹   TEL.

鑑定評価額 7,020,000 円  １㎡当たりの価格 8,270 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 市比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 長崎市松原町２２９５番１内 ②地積(㎡) 849  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,100) （その他） 不整形 1.5:1 田 周辺が開発されつつある宅地見込地地域 南西1m道路 水道、下水 肥前古賀 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  150 ｍ、西  150 ｍ、南   50 ｍ、北   80 ｍ ②標準的使用 転換後・造成後、戸建住宅向き宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   25.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 １ｍ道路 交通 施設 ＪＲ肥前古賀駅南方 400m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の 　将来予測 供給過剰感が強かった東長崎地区においても近年では供給が減少してきており、小規模ではあるが新たな宅地分 譲もみられる。地価は若干の下落か横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 転換後・造成後、戸建住宅向き宅地見込地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 土地の形状等　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　      8,270 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　      7,740 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市を中心として近隣の諫早市、長与町、時津町に及ぶ宅地見込地地域の圏域。住宅団地が相次いで造 成されたことによる東長崎地区の宅地の供給過剰はほぼ解消されつつあるが、マンション需要等の都心回帰が続いてお り、宅地見込地についても長与町や時津町に対する需要は強いが近隣地域に対しては強いとはいえない。需要者は地場 の開発業者と考えられるが、取引が少なく規模もまちまちであるため中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は類似の宅地見込地の取引事例より求めたもので、現実の市場の実状を反映し信頼性が高い。控除法による価 格は対象標準地を中心に住宅団地の開発・分譲を想定して求めた価格で、開発業者の投資採算性に基づく理論的な価格 であるが、想定要素を多く含むという手法上の特性がある。鑑定評価額は市場の実勢を反映した比準価格を重視し控除 後価格は参考に留め、さらに周辺地域の宅地価格の動向を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      8,300 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.4 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高価格帯の住宅地に対する需要は強く低価格帯の需 要は弱いという２極化が進んでおり、コロナ禍の中 でも大きな変化はみられない。 時津町や長与町では活発な宅地開発が続いているが 、東長崎地区では小規模な開発に留まっており地域 要因にほとんど変化がみられない。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他