別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長崎 -64　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -64 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　英樹   TEL.

鑑定評価額 6,010,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市木場町１４１８番５外 ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が建ち並ぶ山裾の 住宅地域 北4.2m市道 水道 長崎 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．２ｍ市道 交通 施設 西山木場停北東方 480m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既成住宅地域で地域要因に特に変動は認められず今後も現状を維持するものと予測する。地 域外からの転入者は稀で需要が乏しいため地価は今後も下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市及び隣接する西彼杵郡長与町、時津町の市街化調整区域内の住宅地域の圏域である。需要者は近隣 地域内の居住者及び地縁的関係者がほとんどであり外部からの転入者は極めて少ない。近隣地域は山裾及び谷あいの狭 隘な平坦地に農家住宅、一般住宅等が散在する地域で、もともと住宅地需要は弱く、取引自体が極めて少ないため需要 の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市街化調整区域の事例が少ないため広域的に採用したが、適正に補修正しており地域の実体を反映した実証 的価格である。収益価格は自用目的での取引が殆どで賃貸市場が発達していないため試算することができなかった。取 引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準 地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -61                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 83.2] [100.0] 100 23,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高価格帯の住宅地に対する需要は強いが低価 格帯の需要は弱いという２極化が進んでおり 、コロナ禍の中でも大きな変化はみられない 。 傾斜地に既存住宅が散在する市街化調整区域 内の既成住宅地域であり、需要が限定的であ るため少しずつ地域的な衰退が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％