別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 長崎 -62　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -62 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　織田　雅雄   TEL.

鑑定評価額 2,530,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.6 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市四杖町４７５番 ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する高台の 住宅地域 南西3.5m道路 水道、下水 浦上 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．５ｍ道路 交通 施設 式見地域センター前停 北西方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 山間部の住宅地域で街路・交通接近条件等が劣るため、宅地需要は極めて弱く、今後も地価は下落傾向が続くも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長崎市内及び周辺町の市街化調整区域、非線引都市計画区域及び都市計画区域外に存する圏域である。 需要者の中心は地縁・血縁関係を有する者や近隣地域及びその周辺地域の居住者である。従来から宅地需要は極めて少 なく、特段の変動要因も見当たらず地価は下落傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、取引件数が極めて少な く、見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域において広域的に複数の取引事例を採用することができた。対象標準地は、居住 性や利便性を重視する住宅地域であり、比準価格は説得力を有する。一方、収益価格は、賃貸市場が成熟していないこ とから試算できなかった。従って、代表標準地との均衡を踏まえ、さらに市場の需給動向や、単価と総額の関連等を再 吟味の上、比準価格により鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -61                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [161.0] [100.0] 100 12,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気はコロナ禍の影響から脱しつつあ るものの厳しい状況にある。一部に持ち直し の動きも見受けられるが不透明な状況が続い ている。 農家集落地域で、特段の変動要因はない。地 縁的選好性が強く、過疎化・高齢化の進行に より、宅地需要は弱い。 近隣地域内では概ね標準的な画地であり、競 争力の程度は中位である。需要に影響を与え る特段の個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％