別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長崎 -59　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -59 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　荒川　千洋   TEL.

鑑定評価額 5,170,000 円  １㎡当たりの価格 36,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市西泊町１７８番 ｢西泊町１５－１５｣ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,160) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 臨海工業地域に近い 住宅地域 北東3.9m市道 水道、ガス、下水 長崎 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   190 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　３ ．９ｍ市道 交通 施設 西泊停北西方 300m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 周囲を山に囲まれ谷筋に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域でここ数年大きな変化はない。利便性が良いとは言えない 地域で需要は弱いが、既に長崎市内の住宅地としては低位にあり大きな下落もなく今後も現状程度と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市南西部を中心とする中価格帯以下の住宅地域である。需要層は市内の居住者が中心と見込まれる。 街路条件が良好とは言えず商業施設等への接近性も劣っている。谷あいの狭い既成住宅地域であり総合的な居住環境は 恵まれているとは言い難い。このためあまり人気は無いが、既に地価水準は底値圏にあり概ね安定的に推移している。 地域の価格帯は掴み難いが敢えて示せば、更地で５百万円前後新築の戸建住宅で２千万円台半ばと見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さいために経済合理的な共同住宅の想定が困難であり収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は比較 的地価水準の近い代替性が見込まれる地域の取引事例より求めた価格である。自用の住宅地の取引の場合、類似物件の 現実の取引価格を指標に価格が決定されるのが一般的と認められる。従って、本件では代表標準地との検討を踏まえ、 需要と供給の動向、単価と総額の関連性等にも留意して比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [144.1] [101.0] 100 36,500  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産の需給に対する新型コロナの影響は地 域や用途によって差があるが、地価は依然と して２極化の方向にあり地域間格差は現在も 拡大している。 地域要因に特に変動はない。谷あいにある古 くからの既成住宅地域である。街路が狭く利 便性もあまり恵まれてはおらず需要は強くは ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +34.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％