別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長崎 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -56 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　圭吾   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 68,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市立岩町４１番 ｢立岩町８－１６｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 浦上 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   160 ｍ、南   110 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 立岩神社前停南方 70m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域であるが、建替え等により街並みが更新しつつあり住環境は改善傾向にある。街路条件では劣るが 利便性が比較的良好なため需要は回復しており、地価は緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市中北部を中心とした住宅地域一帯である。需要者の中心は市内在住の一次取得者層であるが、市外 からの転入者も含まれる。近隣地域は、街路条件はあまり良くない既成住宅地域であるが、交通・接近条件等の利便性 は比較的良好で、近年建替え等による新築住宅が増え住環境が向上していることから、需要は回復してきている。市場 での需要の中心となる価格帯は、標準的規模の更地で１２００万円前後、新築戸建物件で３２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した実証的な価格であるが、信頼性のある複数の事例を収集し得た。一方、収益価格について は、小規模画地のため経済合理性のある賃貸住宅の想定が困難で、試算を断念した。近隣地域は、居住の快適性が重視 される地域で、自己居住目的の取引が主であるため比準価格の説得力は高く、単価と総額との関連においても適切であ る。よって、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +0.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,900 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.5] 100 [129.0] [100.0] 100 68,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は観光地や歓楽街等の一部の 地域を除いて殆ど見られない。県内景気は先 行き不透明ではあるものの、持ち直しの動き もみられる。 比較的住環境が良好な既成住宅地域で、建替 え等により街並みが改善傾向にある。一定の 需要が認められ、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.5 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％