別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長崎 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -54 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　三浦　純一   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市光町７０番 ｢光町１０－１２｣ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかアパ ートも見られる住宅 地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 長崎 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南    90 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 曙町停北東方 120m 法令 規制 ２住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 長崎市中心部に比較的近い既成の住宅地域であり、地価は長期下落による値頃感、長崎駅や幸町の再開発の影響 等からコロナ禍にあっても需要は堅調である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長崎市中心部及びその周辺の住宅地域である。需要者の中心は、長崎市内の一次取得者である。近隣地 域は、長崎市中心部に比較的近い既成住宅地域であり、長崎駅等の再開発の進捗も相俟って需要は堅調であり、地価は コロナ禍にあっても上昇傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は、土地が１５０㎡程度で１５００万円程度、 新築の戸建住宅で４０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域において信頼性のある複数の取引事例を採用することができた。対象標準地は、 居住性や利便性を重視する住宅地域であり、比準価格は説得力を有する。一方、収益価格は、市場性のある賃貸住宅を 想定することが困難なため試算できなかった。従って、代表標準地との均衡を踏まえ、さらに市場の需給動向や、単価 と総額の関連等を再吟味の上、比準価格により鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +0.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,900 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.5] 100 [ 88.8] [102.5] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     97,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長崎県の景気は、新型コロナウイルス感染症 の影響が和らぐもとで、緩やかに持ち直して いる。今後の不動産に対する需給動向はやや 不透明である。 長崎市中心部に比較的近い住宅地域であり、 長崎駅等の再開発の進捗も相俟ってコロナ禍 にあっても需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.5 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％