別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長崎 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -51 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　児島　雅彦   TEL.

鑑定評価額 5,380,000 円  １㎡当たりの価格 32,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市香焼町字堀切４４５番１０ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西5.5m市道、北東側道 水道、下水 長崎 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 ５．５ｍ市道 交通 施設 深浦停西方 220m 法令 規制 １住居 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 香焼地区の中心部に近い区画整然とした住宅地域である。宅地需要は弱含みで推移しており、地価は下落傾向に ある。この傾向は当分の間、続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市南部にあって、既成住宅地域の存する圏域である。需要者の中心は長崎市南部在住の一次取得者層 で、圏外からの転入者は少ない。香焼地区中心部付近に存する区画整然とした住宅地域であるが、香焼地区の人口は減 少しており、宅地需要は弱く地価の下落が続いている。需要の中心となる価格帯は、標準的規模の更地で６００万円前 後、新築戸建物件で２，３００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した価格で説得力に富む。収益価格は賃貸需要が乏しい上、小規模画地で経済合理性に見合う 建物想定が困難であり、試算することができなかった。近隣地域は居住の快適性・利便性が重視される地域で、取引水 準を指標に価格決定される住宅地域である。よって、比準価格を妥当と認め、近隣地域の需給動向、単価と総額との関 連等に留意し、さらに代表標準地等との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -53                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +0.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,400 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.5] 100 [ 82.9] [102.5] 100 32,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済はコロナ禍から回復基調にあるが、 変異株の出現等により、今後の経済情勢は不 透明である。 都心部から遠い郊外に位置することから需要 が弱く、地価は依然として下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％