別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長崎 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -50 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　田平　和史   TEL.

鑑定評価額 6,670,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市鳴見台１丁目１７７７番 ｢鳴見台１－１２－１５｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 道ノ尾 6.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 光風台停南西方 180m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 時津町・長与町に比べ商業利便施設も少ないことから、人気はさほど高くないが、滑石方面からの地価上昇の波 及効果も見られるようになっており、地価は現状維持または若干の強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市北西部に位置する価格低位～中位帯の住宅地域。需要者は一般的な所得層の個人等である。昨今の市中 心部平坦地の需要の高まり並びに斜面地・郊外既存集落の需要低迷の状況のなか、近隣地域のような郊外の住宅地域は さほど人気は高くないが、良好な住環境であるため、一定の需要は見込める。なお、コロナ禍による直接的な市場への 影響はない。需要の中心は土地は６５０万円程度、新築戸建で３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅からなる住宅団地の一角をなしており、自己使用の戸建住宅が殆どで賃貸市場は成熟していないこ とから、収益価格は試算しなかった。取引事例比較法では周辺において比較検討可能な事例を一定数収集することがで きた。従って、取引の実態を反映した比準価格を採用することとし、代表標準地並びに前年標準価格との検討も踏まえ 、さらに市場の需給動向、単価と総額との関連等も総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,800 円／㎡ [101.2] 100 100 [101.0] 100 [181.6] [102.0] 100 34,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により観光地や歓楽街では宿泊や飲 食需要が減退しているため、地価下落要因に なっているが、それ以外の地域ではさほど影 響はみられない。 隣接する豊洋台団地の分譲が進んでいるが、 鳴見台団地における需給バランスは均衡を保 っている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 +94.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％