別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長崎 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -48 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　荒川　千洋   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 54,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市木鉢町１丁目１０９番５３ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 長崎 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 木鉢公民館前停南方 450m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 熟成度が高い住宅団地であるが建替え等の動きは弱く今後も現状を維持するものと見込まれる。周辺地域も含め 新型コロナの影響による需要の減退が懸念されたが、例年並みの取引は見られ今後も現状維持程度と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市南西部ないし西部の住宅地域一帯である。需要層は長崎市内の第一次取得層が中心で市外からの転 入者も見込まれる。漁家集落から発展した住宅地域で、現在は高台の「みなと坂団地」を中心に小規模なミニ開発分譲 も見られ、供給は比較的多く需要もある程度存在するため一定の地価水準が形成されており、コロナ禍でも大きな変化 は無かった。需要の中心となる価格帯は土地は１千百万円程度、新築戸建物件は３千５百万円程度と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は周辺地域の現実の取引事例から求めたので実証性が認められる。一方、収益還元法は近隣地域が戸建住宅の 団地で自己使用住宅がほぼ全てであり賃貸需要が乏しいため不適用とした。市場では類似物件の取引価格と居住の快適 性を勘案して価格が形成されるのが一般的と認められるので、鑑定評価額の決定に当たっては、最近の需給動向や周辺 の標準地の公示価格との均衡、単価と総額との関連等を考慮し比準価格を以って上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産の需給に対する新型コロナの影響は地 域や用途によって差があるが、地価は依然と して２極化の方向にあり地域間格差は現在も 拡大している。 周辺にミニ開発等の動きは見られるが地域自 体に変化は無い。背後の大型の分譲団地の売 れ行きは過去と概ね同じペースでやはり大き な変化は無い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％