別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長崎 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -46 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　児島　雅彦   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 97,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市高平町３２番５ ｢高平町４－８｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 東2.5m市道 水道、ガス、下水 長崎 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    55 ｍ、南    45 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 都心（中央橋）まで徒歩圏の 住宅地域 街 路 基準方位　北　　２ ．５ｍ市道 交通 施設 東小島停北方 150m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件に難があるが、都心への利便性に優る稀少な住宅地域であり現状を維持すると予測する。街路条件が劣 る地域の需要はやや弱い。地価は概ね横ばい若しくは若干の上昇で推移していくものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市中心部に近い既成の住宅地域の存する圏域である。需要者の中心は市内に居住する中間層である。近隣 地域は街路条件が劣り軽自動車程度の通行しかできないが、都心まで徒歩圏のため利便性は高い。供給は少なく需要は 認められるが、コロナ禍でやや弱含んできている。需要の中心となる価格帯は、土地が１２０㎡程度で１２００万円程 度、新築戸建住宅が２９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はアパートもみられるが、画地規模が小さく経済合理性に見合う建物想定が困難であり、収益還元法は非適用 が相当と判断した。快適性・利便性が求められる住宅地域であり、取引水準を指標に価格が決定されることが一般的で あることから、比準価格を標準に、代表標準地等との検討を踏まえ、市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味の うえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -39                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [103.5] 100 100 [103.0] 100 [120.6] [102.0] 100 96,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済はコロナ禍から回復基調にあるが、 変異株の出現等により、今後の経済情勢は不 透明である。 街路が狭いため需要が旺盛とまではいえない が、都心まで徒歩圏内の稀少性はあるが、需 要はやや低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.1 ％  ％