別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長崎 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -45 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　三浦　純一   TEL.

鑑定評価額 3,540,000 円  １㎡当たりの価格 17,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市樫山町１８７４番１外 ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 不整形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農家 住宅が混在する住宅 地域 南西4m市道 水道、下水 道ノ尾 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 樫山停北方 150m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 長崎市北西部の農家集落地域であり、地縁的選好性が強く市場は閉鎖的であることから、過疎化が進行して行く ものと予測する。宅地需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね長崎市北西部及び西部が中心であるが、広域的には市内全域にまで及ぶ。需要者の中心は、同一需給 圏内の居住者にほぼ限定され、地縁的選好性が強く、市場が閉鎖的で利便性が劣る既存集落内の住宅に対する需要は低 迷している。取引自体が稀少で、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は自用目的の取引を中心に適切な事例により試算した実証的な価格である。アパート等の収益用不動産はほぼ 皆無で、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。自己使用目的での取引が中心で、収益性よ りも居住の快適性が重視される住宅地域であることから、比準価格を妥当と判断し、前年公示価格等からの検討を踏ま え、比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -38                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,600 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [121.4] [102.5] 100 17,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長崎県の景気は、新型コロナウイルス感染症 の影響が和らぐもとで、緩やかに持ち直して いる。今後の不動産に対する需給動向はやや 不透明である。 西彼杵半島中央部の住宅地域で特別の変動要 因はない。地縁的選好性がある地域であり、 過疎化・高齢化の進行により、宅地需要は弱 含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％