別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長崎 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -44 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　三浦　純一   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 50,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市横尾３丁目１９５９番６２ ｢横尾３－１６－１６｣ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 道ノ尾 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   120 ｍ、南   120 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 横尾中央停北東方 360m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 斜面地の街路条件がやや劣る古い住宅団地であるが、今後とも現状を維持するものと見込まれる。長期に及ぶ下 落により地価は底値圏に達し回復傾向にあり、コロナ禍にあっても地価はやや強含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市北部及び隣接する長与・時津町の住宅団地である。需要者の中心は同一需給圏内に居住する第１次 取得者層である。近隣地域はやや傾斜が急な上に街路幅員も狭く、新規の分譲団地に比べると品等が劣り需要も弱かっ たものの、長期の地価下落により底値圏まで低下した事により需要は回復傾向であり、コロナ禍にあっても地価はやや 強含みで推移している。取引の中心となる価格帯は更地で１千万円前後、新築の戸建物件で３千万円台と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は近隣地域と同様に類似地域の住宅団地の最近の取引事例を採用して求めたもので、現実の取引市場に於ける 需要と地価の動向に基づき対象標準地の地価水準を概ね的確に把握し得たものと判断する。一方、収益価格は近隣地域 が元々戸建住宅の建築を目的とした住宅団地で自己使用が一般的であり、賃貸市場が形成されていない事から試算を行 わなかった。そこで、鑑定評価額は代表標準地の価格との検討を踏まえ、比準価格をもって上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,800 円／㎡ [101.2] 100 100 [101.0] 100 [122.4] [101.0] 100 50,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長崎県の景気は、新型コロナウイルス感染症 の影響が和らぐもとで、緩やかに持ち直して いる。今後の不動産に対する需給動向はやや 不透明である。 地域全体としては変動はないものの、地価は 底を打ち値頃感からコロナ禍にあっても緩や かな回復傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％