別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長崎 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -43 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　浩一   TEL.

鑑定評価額 1,920,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市十人町１０７番２ ｢十人町７－３｣ ②地積 　(㎡) 87   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (80,160) 不整形 1:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅が傾斜地 に密集して建ち並ぶ 住宅地域 東1.3m市道、南側道 水道、ガス、下水 長崎 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 階段道路沿いの住宅地域 街 路 基準方位　北　　１ ．３ｍ市道 交通 施設 長崎新地ターミナル停 南方 400m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中心部に近い階段道路沿いの既成住宅地域で、地域に特別な変化は見られないが、車両通行不可の住宅地に対す る需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市中心部に比較的近い車両通行不可の住宅地域である。需要者の中心は建物付物件を取得する長崎都 市圏在住の一次取得者層がほとんどで、新築、建替え目的の取引は少ない。同一需給圏外からの転入者は少ない。中心 部に近いものの階段道路沿いの住宅地域であることから需要は弱い。取引される価格帯はまちまちで需要の中心となる 価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、対象標準地は車両通行不可の住宅地域に存し、新規の貸 家需要が乏しく画地規模も小さく経済合理性や建物配置状況から見て市場性のある賃貸住宅の床面積を確保することが できないため収益価格は試算できなかった。以上より、居住の快適性を重視する住宅地域であるため比準価格を採用し 、前年代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.5] 100 [100.9] [104.0] 100 22,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性良好な地域は新型コロナによる先行き 不透明感から底堅い需要は一時停滞し、街路 条件の劣る地域や郊外の需要は未だ弱含み。 中心部に近い階段道路沿い住宅地域に存し、 需要は依然として弱含み。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％