別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長崎 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -37 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　小宮　幸弘   TEL.

鑑定評価額 1,470,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市青山町３９８番５ ｢青山町１７－２２｣ ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が密集する 傾斜地の住宅地域 北東1.7m市道 水道、ガス、下水 浦上 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 車両通行不可の階段道路沿い の住宅地域 街 路 基準方位　　　　北 １．７ｍ市道 交通 施設 青山町停南西方 180m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 階段道路沿いの住宅地域で、需要は弱く徐々に空家や空地が増えていくものと予測する。地価は依然として下落 しており、今後も下落が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市に存する車両通行不可の斜面住宅地域を含む圏域である。需要者は青山地区及びその周辺の地元居 住者が中心で、階段道路沿いの住宅地は人気がなく空家、空地が目立ってきている。取引の類型は建付地が多く更地取 引は少ない。宅地需要は極端に少なく、需要を喚起する特段の発展的要因も見当たらず地価の下落が続いている。取引 の中心となる価格帯は、取引が少なく見い出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は適切な事例により試算した市場の実勢を反映した実証的な価格である。自己使用の建物が中心で賃貸市場が 成立しておらず、収益価格は試算しなかった。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域で、取引価格の水準を 指標に価格が決定されることが一般的であることから、比準価格を採用し、コロナ禍の影響、前年公示価格等からの検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,600 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [104.0] 100 [ 88.7] [101.0] 100 13,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍に伴う住宅地需要への影響は薄れ、 利便性の良い地域の需要の強さは戻ってきて いる。一方、利便性の劣る地域では弱さも残 る。 階段道路沿いの住宅地域で、空家や空地が増 えつつある。宅地需要は極めて弱く、地価は 下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％