別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長崎 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -34 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　児島　雅彦   TEL.

鑑定評価額 5,580,000 円  １㎡当たりの価格 28,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市椿が丘町４番６ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 長崎 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   230 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 椿ヶ丘停南西方 350m 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特別な変動要因は認められず、今後も現状維持で推移するものと予測する。都心から離れた郊外に位 置する古い住宅団地であることから需要は弱く、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市南部にあって、住宅団地が存する圏域である。需要者は旧三和町居住者を中心として、同一需給圏 外からの転入者も含まれる。対象標準地が存する近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地である。開発時期の古い住宅 団地であることに加えて、都心から離れた立地条件から、都心に近い住宅地域に比べて需要は弱い。市場の中心価格帯 は、土地は２００㎡程度で６００万円程度、新築の戸建物件は２０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域にアパート等の収益物件は殆どなく、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が未熟成なため、収益還元法を 適用することは不適当と判断した。居住の快適性、利便性を中心に価格形成される住宅地域であり、取引価格の水準を 指標に価格が決定されることが一般的であることから、比準価格を標準に、代表標準地等との検討を踏まえ、さらに市 場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -53                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +0.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,400 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.5] 100 [ 91.6] [101.0] 100 28,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済はコロナ禍から回復基調にあるが、 変異株の出現等により、今後の経済情勢は不 透明である。 特別な変動要因はないが、都心から離れた郊 外に位置する古い住宅団地であることから需 要は弱く、地価は依然として下落傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％