別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長崎 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -31 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　圭吾   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 56,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市八つ尾町１２０６番８９ ｢八つ尾町２４－８｣ ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅から なる区画整然とした 住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 長崎 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   140 ｍ、南   100 ｍ、北   310 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 白木団地裏停南西方 200m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜地に位置する古い住宅団地で、標準的使用は現状を維持するものと予測する。利便性・快適性が劣るため需 要は弱いが、地価は底値圏にあるため、今後は横ばいから緩やかな上昇傾向になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市内中心部への通勤圏内にある住宅地域一帯である。需要者は市内在住の一次取得者層が中心である が、市外からの転入者も含まれる。近隣地域は長崎市中心部からは比較的近いが、傾斜地の開発時期が古い住宅団地に 存し、街路条件・環境条件等の利便性・快適性が劣るため、市場競争力は高くない。市場での需要の中心となる価格帯 は、土地が２５０㎡程度で１４００万円前後、新築の戸建物件が３５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、信頼性のある複数の事例を収集して試算した、市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、収益価 格は賃貸市場が成熟していないため試算できなかった。当該地域においては自己居住目的の取引が主で取引価格の水準 を指標に価格が決定されることが一般的であるため、比準価格の説得力は高い。また、単価と総額との関連においても 適切である。よって、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -0.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [ 99.5] 100 [ 88.2] [102.0] 100 56,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は観光地や歓楽街等の一部の 地域を除いて殆ど見られない。県内景気は先 行き不透明ではあるものの、持ち直しの動き もみられる。 長崎市中南東部の傾斜地の開発時期が古い住 宅団地に存し、地価の二極化が進む中で、利 便性・快適性の劣る住宅地への需要は停滞し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％