別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長崎 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -30 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　英樹   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 37,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市田上３丁目３９８番２ ｢田上３－９－２２｣ ②地積 　(㎡) 316   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅とアパート が建ち並ぶ傾斜地の 住宅地域 南3.5m市道 水道、ガス、下水 長崎 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ．５ｍ市道 交通 施設 田上病院前停南東方 250m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 幅員がやや狭い傾斜地の既成住宅地域で、住宅地として熟成しており地域的変化はみられない。底値圏に近づい ているが利便性、快適性が劣るため市場競争力は弱く、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市中南部地区を中心とした住宅地域の圏域。需要者は同一需給圏内の一次取得者が中心である。都心 部のマンション開発の活発化等と相まって、近隣地域のような街路条件が悪く小学校が遠い斜面地の既成住宅地は競争 力が弱く、市場は依然として弱含みである。市場の中心的価格帯は、土地が標準的規模の３００㎡程度で１１００万円 程度、新築の戸建物件の中心は３０００万円弱程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は取引事例に適正な補修正を施して求めた価格で取引の実体を反映した実証的な価格である。収益価格は自用 目的での取引が殆どで賃貸市場が発達していないため試算することができなかった。取引価格の水準を指標に価格が決 定されることが一般的であることから、市場性を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関連性にも留意して鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　長崎 -2                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     37,700 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高価格帯の住宅地に対する需要は強いが低価 格帯の需要は弱いという２極化が進んでおり 、コロナ禍の中でも大きな変化はみられない 。 地域要因に大きな変動はないが、街路条件が 劣る傾斜地の既存住宅地域に対する需要は減 少傾向で推移しており老朽化した住宅が目立 つ。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％ -0.3 ％