別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長崎 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -28 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　坂口　太一   TEL.

鑑定評価額 9,220,000 円  １㎡当たりの価格 75,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市上戸町２丁目１番１６０ ｢上戸町２－３－５｣ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6.5m市道 水道、ガス、下水 長崎 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   200 ｍ、南   180 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 上戸町住宅前停北東方 近接 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした既成住宅地域で、特段の変動要因はなく、今後も現状を維持するものと予測 する。地価は相対的に値頃感があることから、今後も若干の上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市南部を中心とした市中心部への通勤圏内にある住宅地域一円である。需要者の中心は同一需給圏内 の居住者が中心であるが、外部からの転入者も一部見られる。近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 で、需要は強含みである。需要の中心となる価格帯は、標準的規模の更地は１１００万円程度、新築の戸建住宅は総額 ２５００万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域から信頼性のある複数の事例を採用しており、説得力を有する。収益価格は対象標 準地が小規模画地で、経済合理的な賃貸住宅を想定することができないため不適用とした。近隣地域は、居住の快適性 が重視される地域で、取引価格を指標に価格決定されるのが通常である。従って、本件では比準価格を採用し、代表標 準地価格との検討を踏まえ、さらに当該地域の需給動向等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -55                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,300 円／㎡ [100.5] 100 100 [102.0] 100 [ 87.9] [103.0] 100 75,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、新型コロナの影響による落ち込 みから緩やかに持ち直している。不動産需要 は、住環境の良好な地域を中心に堅調に推移 している。 比較的住環境の良好な住宅地域で、周辺地域 と比較して割安感が認められ、地価は若干の 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％