別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長崎 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -24 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　英樹   TEL.

鑑定評価額 1,490,000 円  １㎡当たりの価格 12,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市秋月町２８４番１内 ｢秋月町２２－４｣ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,160) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が密 集する高台の住宅地 域 南1.5m道路 水道、ガス、下水 長崎 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   110 ｍ、南   130 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 階段道路沿いの住宅地域 街 路 基準方位　北　　１ ．５ｍ道路 交通 施設 秋月町入口停北方 240m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 車両通行不可の階段道路沿いの住宅地域に対する需要は極端に減退しており衰退傾向は今後も続くと予測する。 地価は今後も需要の回復の見込はないため下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市内の車両通行不能な斜面住宅地域の圏域。需要者の中心は周辺地区に概ね限られ、更地や新築戸建 住宅の取引は極めて少なく、中古建物付物件の取得を目的とする一次取得層が需要者の中心である。近隣地域は車両通 行可能道路から近く比較的利便性が高いが、それでも需要の回復は認められない。完全な買手市場であり、需要の中心 となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 利便性の劣る車両通行不可の戸建住宅を中心とする住宅地域で、収益価格は試算しない。居住の快適性、利便性が価格 形成上のウェートが高い住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、信 頼性の高い取引事例により求めた比準価格を採用し、前年標準価格との検討を踏まえ、さらに市場の需給動向及び単価 と総額との関連性を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　長崎 -4                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     12,400 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高価格帯の住宅地に対する需要は強いが低価 格帯の需要は弱いという２極化が進んでおり 、コロナ禍の中でも大きな変化はみられない 。 車両の通行が不能な階段道路沿いの密集住宅 地に対する需要は極めて弱く空家や空地が増 加しており地域的な衰退が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％ -1.6 ％