別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長崎 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -21 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　小宮　幸弘   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市鳴滝２丁目４４番１ ｢鳴滝２－８－１２｣ ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北西2.5m市道 水道、ガス、下水 長崎 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    35 ｍ、南    45 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北、　２ ．５ｍ市道 交通 施設 中川町停北方 500m 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 街路にやや難があるが、中心部に比較的近く利便性に恵まれ、居住環境も良好な住宅地域で、今後も現在の住環 境が持続すると予測する。供給は少ないが需要は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市中心部を中心に広域的には旧長崎市の住環境の良好な住宅地域を含む圏域である。需要者は長崎市内及 び隣接町内在住の高所得者層及び一次取得者層が中心である。都心部に比較的近く利便性に恵まれ供給も限られている ため需要は底堅く、地価はやや強含みである。取引自体が少ない地域であるが、土地は１１０㎡で１２００万円程度、 新築戸建は３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は適切な事例により試算した市場の実勢を反映した実証的な価格である。アパートも見られるが、小規模宅地 で経済合理的な賃貸住宅の床面積を確保することができないため、収益価格は試算しなかった。収益性よりも居住の快 適性が重視される住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、比準価格 を採用し、コロナ禍の影響、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -39                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [103.5] 100 100 [103.0] 100 [102.4] [100.5] 100 112,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍に伴う住宅地需要への影響は薄れ、 利便性の良い地域の需要の強さは戻ってきて いる。一方、利便性の劣る地域では弱さも残 る。 幅員は狭いが利便性は良好な比較的選好性の 高い地域である。特段の変動はなく、希少性 等より一定の需要があり地価はやや上昇傾向 にある 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％