別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長崎 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -20 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　荒川　千洋   TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市緑町４１１番 ｢緑町１０－１７｣ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,300) 準防 （その他） (80,240) 1:1.5 住宅 ＳＲＣ3 一般住宅のほか事業 所等も混在する住宅 地域 東6m市道、背面道 水道、ガス、下水 浦上 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 緑町停西方 70m 法令 規制 １住居 (70,240) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 公共交通機関や大型商業施設にも近く利便性が良好な住宅地域であり、更に徒歩圏内に新たな商業施設が開業し て利便性が向上し、新型コロナの影響下であっても容積率の緩和も手伝って今後も需要は強含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の商店街の背後地域等の利便性・快適性に恵まれた中・高価格帯の住宅地域である。需要層は市内の 居住者で第二次取得層も少なくない。徒歩圏内に大型商業施設があるが昨年末に更に新たな施設が進出し、地域の利便 性は向上している。戸建住宅が中心だが、容積率の緩和で規模の大きな土地はマンション用地としての需要の増大が見 込まれる。取引の中心となる価格帯は対象標準地の規模で１千８百万円以上、新築の戸建住宅で４千万円前後になる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 利便性に恵まれた地域で賃貸需要は強い反面、近隣地域は画地面積が小規模で経済合理的な賃貸用不動産の想定が困難 である事から収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は利便性・快適性に恵まれ地価水準が高い住宅地域内の取引 事例を基に試算したもので市場の実勢を反映し得たものと判断する。近隣地域周辺の取引では現実の市場での売買価格 の実績が重視される事から、鑑定評価額は代表標準地との検討を踏まえ比準価格を以って上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -39                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [103.5] 100 100 [103.0] 100 [ 75.9] [103.5] 100 156,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    149,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産の需給に対する新型コロナの影響は地 域や用途によって差があるが、地価は依然と して２極化の方向にあり地域間格差は現在も 拡大している。 交通施設との距離が近く商業施設等も充実し 居住環境も概ね良好で人気は依然強い。容積 率緩和により今後の需要の増大に結び付く可 能性がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％  ％