別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長崎 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -19 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　圭吾   TEL.

鑑定評価額 1,200,000 円  １㎡当たりの価格 10,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市平戸小屋町３００番 ｢平戸小屋町１７－１６｣ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,160) 2.5:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が密 集する傾斜地の住宅 地域 南東1.1m私道 水道、ガス、下水 長崎 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 車両通行不可の傾斜地の住宅 地域 街 路 基準方位　北　　１ ．１ｍ私道 交通 施設 丸尾中学校入口停北西 方 240m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 車社会・高齢化社会を反映して車通行不可の傾斜地の住宅地域に対する需要は壊滅的であり、空家・空地の増加 傾向は今後も続くと予測する。地価は需要回復の見込みがないため、下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長崎市内の傾斜地に存する自動車通行不可の階段道路や狭い坂道沿いの住宅地域である。需要者の中心 は、同一需給圏内の一次取得者層で長崎市内在住者が大半を占める。更地や新築物件の取引はほとんど見られず、中古 建物付の取引が一般的で、年々空き地や空き家が増えており地域的空洞化が懸念される。市場での需要の中心となる価 格帯は、中古建物付きの物件で５００万円以下である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、更地の事例は得られなかったが適切な配分により地価の実態は反映できたと思料する。一方、収 益価格については、利便性の劣る車不可の住宅地域で賃貸需要がなく賃貸市場が成立しないため試算できなかった。当 該地域においては自己居住目的の取引が主であり比準価格の説得力は高いと認められる。また、単価と総額との関連も 適切である。よって、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,600 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [104.0] 100 [111.1] [100.9] 100 10,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は観光地や歓楽街等の一部の 地域を除いて殆ど見られない。県内景気は先 行き不透明ではあるものの、持ち直しの動き もみられる。 車両の通行が不能な階段道路沿いの密集住宅 地に対する需要は極めて弱く、空家や空地が 増加しており、地域的な衰退が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％