別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長崎 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -17 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　笹嶋　洋   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 55,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市三原１丁目２番９０ ｢三原１－４０－１６｣ ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 浦上 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 中の橋停南東方 110m 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 斜面地の住宅団地で今後も住宅地域として現状を維持するものと予測する。地価は底値圏に達して、コロナ禍の 中、横ばい傾向で推移しているものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市中心部への通勤圏内にある住宅地域の圏域で、需要者は市内在住の一次取得者層が中心である。傾 斜地に開発された古い住宅団地で街路条件が劣るため、競合する住宅団地と比較すると市場競争力は弱いが、底値圏に 達しており、コロナ禍のなか、地価は横這い傾向にあるものと推測される。需要の中心となる価格帯は、土地は標準規 模で１４００万円程度新築戸建物件は３０００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は賃貸市場が脆弱であり、自用目的の取引が支配的であるため、収益還元法を適用することは不適当と判断し た。快適性、利便性が価格形成上のウェートが高い住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが 一般的であることから、比準価格を標準に、コロナ禍の影響、代表標準地との検討、市場の需給動向の推移及び単価と 総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +0.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,900 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.5] 100 [162.8] [102.5] 100 55,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の中、国内経済は比較的安定してい るものの、長崎市内においては大手造船所の 動向が不安定要因となっている。 街路条件が劣る斜面地の既存住宅地域は、都 市部のマンション需要等に押されて需要が弱 いが底値圏にあり、コロナ禍のなか地価は横 這傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.5 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％