別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 長崎 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -11 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　織田　雅雄   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 56,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市小江原４丁目３３０番３７８ ｢小江原４－１５－２３｣ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 浦上 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   230 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ニュータウン中央停南 東方 200m 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅団地であり、地域要因に特段の変化は認められず現状で推移すると予測する。地価の長期下 落による値頃感から、底値圏にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市内にあって、中規模以上の住宅団地の存する圏域である。需要者の中心は長崎市居住者であるが、 一部に長崎市外からの転入者も含まれる。区画整然とした住宅団地であり、長崎市内における分譲住宅団地の供給過剰 感は薄らいできており、居住環境が良好な住宅団地は、地価は安定していると思料する。土地は２００㎡程度で１，１ ００万円程度、新築の戸建物件は３，１００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、長崎市内の住宅団地の事例を採用した。戸建住宅中心の住宅団地で、投下資本に見合う賃料水準が形成さ れていない。よって、収益還元法の適用は見送った。快適性、利便性が価格形成上におけるウェートが高い住宅地域で あり、取引価格の水準を指標に価格が形成されることから、比準価格を標準に、代表標準地等との検討を踏まえ、市場 の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -55                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,300 円／㎡ [100.5] 100 100 [102.0] 100 [114.5] [100.5] 100 56,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気はコロナ禍の影響から脱しつつあ るものの厳しい状況にある。一部に持ち直し の動きも見受けられるが不透明な状況が続い ている。 区画整然とした住宅団地で地域的変化は認め られない。需要回復は限定的であり、地価は 小幅ながら上昇傾向にある。 地域において概ね標準的な画地であり需要に 影響を及ぼす特別な変動要因は認められない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.5 環境　　　　　　 +22.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％