別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長崎 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -8 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　児島　雅彦   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 61,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市虹が丘町２３００番６９ ｢虹が丘町２０－３｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅から なる区画整然とした 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 道ノ尾 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 虹が丘停北東方 150m 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の区画整然とした住環境良好な住宅地域で、現状を維持するものと予測する。需給関係は比較的安定してお り、地価はやや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市内にあって、区画整然とした住宅団地の存する圏域である。需要者の中心は長崎市内及び西彼杵郡 の居住者が殆どを占めるが、圏域外からの需要も見込める。長期的な下落による値頃感から、コロナ禍にあっても需要 は安定的であり、地価はやや上昇傾向である。需要の中心は土地は２００㎡で１２００万円程度、新築の戸建物件は２ ８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、事例適格要件を具備した適切な事例により試算された実証的な価格である。自己使用が中心の戸建住宅地 域に存し、経済合理的な賃貸経営が困難であるため収益還元法は適用しなかった。自己使用目的での取引が支配的で、 収益性よりも居住の快適性・利便性が重視される住宅地域であることから、比準価格を妥当と判断し、代表標準地等と の均衡、前年公示価格等からの検討をした上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,800 円／㎡ [101.2] 100 100 [101.0] 100 [101.9] [103.0] 100 61,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済はコロナ禍から回復基調にあるが、 変異株の出現等により、今後の経済情勢は不 透明である。 区画整然とした郊外の住宅地域で、特別な変 動要因はない。利便性は比較的良好で需要は 安定しており、地価はやや強含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％