鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

長崎 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０８ -5	長崎市		更地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	２２１８ -14	長崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	北6.7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	２２１３ -16	長崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西11m市道、南東4m、角地		１住居 (80,200)
d	２２２９ -6	長崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4m道路、西1.5m、角地		１中専 (70,160)
e	２２３４ -1	長崎市		建付地	（　）	台形	北西14m市道、南西7m、角地		１住居 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 184,513	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	179,900	100 [ 74.9]	240,187	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	243,000
b	(　 ) 223,888	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	228,814	100 [ 98.9]	231,359		234,000
c	(　 ) 240,434	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 107.6]	228,815	100 [ 97.5]	234,682		237,000
d	(　 ) 193,922	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.3]	206,131	100 [ 84.2]	244,811		247,000
e	(　 ) 165,572	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.5]	163,172	100 [ 75.0]	217,563		220,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 236,000 円／㎡]

長崎 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,458,114	1,504,132	5,953,982	4,263,930	1,690,052	（　0.9497） 1,605,042	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	33,438,375 円　　　　（　 91,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長崎 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層共同住宅	140.00	Ｓ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防景観形成重点地区	70 ％	300 ％	300 ％	364 ㎡	15.7 m x 22.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階３ＬＤＫの共同住宅２戸。平均専有面積は６２㎡

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

３階建の共同住宅としては標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	140.00	85.0	119.00	1,759	209,321	3.0	627,963
							0.0	0
2～ 2	住宅	140.00	90.0	126.00	1,759	221,634	3.0	664,902
							0.0	0
3～ 3	住宅	140.00	90.0	126.00	1,759	221,634	3.0	664,902
							0.0	0
～

～

計		420.00	88.3	371.00		652,589		1,957,767
								0

⑨年額支払賃料	652,589 円　×　12ヶ月　＝　 7,831,068 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 371.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,831,068 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 391,553 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,439,515 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,957,767 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,599 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,458,114 円　　　　（　 20,489 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２６４４６　　　　-1	2,189 ( 2,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,751	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,763 円/㎡　月額支払賃料（　 1,759 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２０５３２４　　　　-1	1,777 ( 1,777)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,777
c	２２７１３２　　　　-1	1,573 ( 1,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,748

長崎 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	389,400 円	64,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	234,932 円	7,831,068　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 198,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 551,600 円	64,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,900 円	64,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,900 円	64,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,504,132 円　（　　　　　　 4,132 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,900,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0657	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,263,930 円（　　　　　 11,714 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,458,114 円
②総費用	1,504,132 円
③純収益　①－②	5,953,982 円
④建物等に帰属する純収益	4,263,930 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,690,052 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,605,042 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,409 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,438,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
長崎 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長崎 -6

長崎県

長崎第１

氏名

不動産鑑定士　中村　圭吾

TEL.

鑑定評価額

86,600,000 円

１㎡当たりの価格

238,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長崎市平和町３５２番｢平和町２８－３｣				②地積　(㎡)	364 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,300) 準防（その他）景観形成重点地区 (70,300)
	台形 1:1.5	共同住宅ＲＣ4	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	西8m市道	水道、ガス、下水	浦上 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 70 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

長崎市内では上西山町と並ぶ
屈指の高価格帯の住宅地域。

街

路

基準方位　北　　８
ｍ市道

交通

施設

ＪＲ浦上駅北東方

1.0km

法令

規制

２中専
(70,300)
準防
景観形成重点地区

⑤地域要因の将
　来予測

利便性・住環境が良好な住宅地域。旧来から市内でも有数の優良住宅地域であり、今後も良好な住環境を維持す
るものと予測する。高所得者層を中心に根強い人気があり、地価は今後も上昇傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 238,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 91,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は長崎市内の高価格帯の住宅地域。需要者は長崎市居住者の中でも所得水準が高い個人が中心であり、同一
需給圏外からの転入者も一部含まれる。住宅地としての人気が高い上に売り物件が稀であるため、一般的に市場滞留期
間は短く、コロナ禍にあっても根強い需要がある。市場での需要の中心となる価格帯は、土地は３５０㎡程度で８５０
０万円程度、新築の戸建物件は価格がまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

類似地域において価格水準の近い多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、自己所有での居住目的の取引需要
が強い高価格帯住宅地であるため、投資に見合う賃料を望めない状況であり、収益価格は比準価格に比べて低位に試算
された。当該地域においては取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、市場の実態に即した
比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　長崎 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 242,000 円／㎡

[106.6]
100

100
[103.0]

100
[106.1]

[101.0]
100

238,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    227,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響は観光地や歓楽街等の一部の
地域を除いて殆ど見られない。県内景気は先
行き不透明ではあるものの、持ち直しの動き
もみられる。

市内有数の住宅地域で、地域要因の変動は特
にないが、希少性が高く、高所得者層を中心
に根強い需要があるため、地価は上昇傾向が
続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

長崎 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１２７ -43	長崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、東8m、角地		１住居 (80,200)
b	２１３４ -15	長崎市		建付地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	２２２６ -6	長崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (70,240)
d	２２３４ -1	長崎市		建付地	（　）	台形	北西14m市道、南西7m、角地		１住居 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 164,775	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	160,582	100 [ 71.1]	225,854	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	228,000
b	(　 ) 207,199	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	210,418	100 [ 85.1]	247,260		250,000
c	(　 ) 171,039	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	174,802	100 [ 69.8]	250,433		253,000
d	(　 ) 165,572	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.5]	163,172	100 [ 73.9]	220,801		223,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 238,000 円／㎡]

長崎 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,462,353	1,507,866	5,954,487	4,263,930	1,690,557	（　0.9497） 1,605,522	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	33,448,375 円　　　　（　 91,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長崎 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層共同住宅	140.00	Ｓ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防景観形成重点地区	70 ％	300 ％	300 ％	364 ㎡	15.7 m x 21.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階ファミリータイプ（３ＬＤＫ）２戸、平均専有面積６２㎡

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

３階建の共同住宅としては標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	140.00	85.0	119.00	1,760	209,440	3.0	628,320
							0.0	0
2～ 2	住宅	140.00	90.0	126.00	1,760	221,760	3.0	665,280
							0.0	0
3～ 3	住宅	140.00	90.0	126.00	1,760	221,760	3.0	665,280
							0.0	0
～

～

計		420.00	88.3	371.00		652,960		1,958,880
								0

⑨年額支払賃料	652,960 円　×　12ヶ月　＝　 7,835,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 371.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,835,520 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 391,776 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,443,744 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,958,880 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,609 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,462,353 円　　　　（　 20,501 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１６３７３　　　　-1	1,924 ( 1,919)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,749	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,764 円/㎡　月額支払賃料（　 1,760 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１６５１７　　　　-2	2,569 ( 2,567)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [145.0]	100 [100.0]	1,772
c	２１７３６２　　　　-1	1,934 ( 1,931)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,774

長崎 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	389,400 円	64,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	235,066 円	7,835,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 202,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 551,600 円	64,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,900 円	64,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,900 円	64,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,507,866 円　（　　　　　　 4,142 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,900,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0657	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,263,930 円（　　　　　 11,714 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,462,353 円
②総費用	1,507,866 円
③純収益　①－②	5,954,487 円
④建物等に帰属する純収益	4,263,930 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,690,557 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,605,522 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,411 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,448,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,900 円／㎡）