鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

長崎 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２ -8	長崎市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		商業 (90,240)
b	２２１３ -17	長崎市		更地	（　）	ほぼ台形	西8m市道、南4m、角地		１住居 (80,200)
c	２２１８ -14	長崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	北6.7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	２２３３ -5	長崎市		更地	（　）	長方形	西2.5m市道、中間画地		商業 (90,240)
e	９２２１２ -201	長崎市		建付地	（　）	不整形	東2.5m市道、中間画地		商業 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 167,526) 209,000	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	227,260	100 [ 104.4]	217,682	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.5] 　　　　 100	219,000
b	(　 ) 206,157	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	196,636	100 [ 92.7]	212,121		213,000
c	(　 ) 223,888	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	228,814	100 [ 119.8]	190,997		192,000
d	(　 ) 122,807	100 [ 70.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	198,441	100 [ 94.8]	209,326		210,000
e	(　 ) 189,714	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	203,014	100 [ 94.4]	215,057		216,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.5
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	その他	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	その他	％／月 +0.30	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 210,000 円／㎡]

長崎 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,104,902	1,563,792	5,541,110	4,927,500	613,610	（　0.9497） 582,745	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	12,140,521 円　　　　（　 58,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長崎 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＲＣ4	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	209 ㎡	11.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階とも共同住宅２戸で、平均専有面積は１階が１ＬＤＫ３５㎡、他は２ＤＫ４５㎡

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

４階建共同住宅としては標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	100.00	70.0	70.00	1,830	128,100	2.0	256,200
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	100.00	90.0	90.00	1,830	164,700	2.0	329,400
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	100.00	90.0	90.00	1,830	164,700	2.0	329,400
							0.0	0
4～ 4	共同住宅	100.00	90.0	90.00	1,830	164,700	2.0	329,400
							0.0	0
～

計		400.00	85.0	340.00		622,200		1,244,400
								0

⑨年額支払賃料	622,200 円　×　12ヶ月　＝　 7,466,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,466,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 373,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,093,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,244,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,822 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,104,902 円　　　　（　 33,995 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２６５１６　　　　-1	1,332 ( 1,330)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,753	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,833 円/㎡　月額支払賃料（　 1,830 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２７１３２　　　　-1	1,571 ( 1,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,940
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

長崎 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	450,000 円	75,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	223,992 円	7,466,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 102,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 637,500 円	75,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,000 円	75,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,000 円	75,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,563,792 円　（　　　　　　 7,482 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0657	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,927,500 円（　　　　　 23,577 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,104,902 円
②総費用	1,563,792 円
③純収益　①－②	5,541,110 円
④建物等に帰属する純収益	4,927,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	613,610 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	582,745 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,788 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,140,521 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
長崎 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長崎 -1

長崎県

長崎第１

氏名

不動産鑑定士　小宮　幸弘

TEL.

鑑定評価額

43,900,000 円

１㎡当たりの価格

210,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長崎市伊良林１丁目８３番２｢伊良林１－９－２｣				②地積　(㎡)	209 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	北西5m市道	水道、ガス、下水	長崎 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 80 ｍ、南 25 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
ｍ市道

交通

施設

新大工町停南方

100m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

高価格帯の住宅地域であり、落ち着いた住環境で、中心部へのアクセスが容易である等利便性も良好である。近
隣の新大工町の再開発事業もあり、良好な住環境にあることから、地価は上昇傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +0.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 210,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 61,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は長崎市中心部を中心として居住環境の良好な中高位価格帯の住宅地域を含む圏域である。需要者は比較的
所得の高い１次及び２次取得者層の個人が中心となる。居住環境良好な平坦地の需要は根強いものがあるが、それに見
合うだけの供給がないため、居住環境良好な住宅地の地価は上昇している。需要の中心は土地は４０００万円前後、新
築戸建で６５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は適切な事例により試算した市場の実勢を反映した実証的な価格である。高額所得者等による高い価格での取
引が多く、取引価格に見合うだけの収益を得られず、収益価格は比準価格に比べ低めに試算された。収益性よりも居住
の快適性が重視される住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、比準
価格を採用し、コロナ禍の影響、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　長崎 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 242,000 円／㎡

[106.6]
100

100
[103.0]

100
[120.2]

[100.5]
100

209,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    198,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍に伴う住宅地需要への影響は薄れ、
利便性の良い地域の需要の強さは戻ってきて
いる。一方、利便性の劣る地域では弱さも残
る。

住環境及び利便性ともに優れた平坦地で、近
接する新大工商店町の再開発期待もあり需要
は強い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

長崎 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２２６ -6	長崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (70,240)
b	９２２２７ -21	長崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	２２１８ -15	長崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	２２１２ -8	長崎市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		商業 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 171,039	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	174,802	100 [ 76.7]	227,904	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.5] 　　　　 100	229,000
b	(　 ) 177,379	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	173,590	100 [ 84.9]	204,464		205,000
c	(　 ) 194,060	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	219,634	100 [ 117.6]	186,764		188,000
d	(　 167,526) 209,000	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	227,260	100 [ 104.9]	216,644		218,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 210,000 円／㎡]

長崎 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,145,784	1,564,894	5,580,890	4,927,500	653,390	（　0.9497） 620,524	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	12,927,583 円　　　　（　 61,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長崎 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＲＣ4	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	209 ㎡	11.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２ＬＤＫの共同住宅２戸で、平均占有面積は４５㎡

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

４階建ての共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	100.00	70.0	70.00	1,839	128,730	3.0	386,190
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	100.00	90.0	90.00	1,839	165,510	3.0	496,530
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	100.00	90.0	90.00	1,839	165,510	3.0	496,530
							0.0	0
4～ 4	共同住宅	100.00	90.0	90.00	1,839	165,510	3.0	496,530
							0.0	0
～

計		400.00	85.0	340.00		625,260		1,875,780
								0

⑨年額支払賃料	625,260 円　×　12ヶ月　＝　 7,503,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,503,120 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 375,156 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,127,964 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,875,780 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,820 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,145,784 円　　　　（　 34,190 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０８０７９　　　　-19	1,820 ( 1,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,916	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,844 円/㎡　月額支払賃料（　 1,839 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１００５７　　　　-1	1,762 ( 1,759)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,818
c	２２０７５９８　　　　-2	1,830 ( 1,790)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,831

長崎 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	450,000 円	75,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	225,094 円	7,503,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 102,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 637,500 円	75,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,000 円	75,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,000 円	75,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,564,894 円　（　　　　　　 7,488 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0657	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,927,500 円（　　　　　 23,577 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,145,784 円
②総費用	1,564,894 円
③純収益　①－②	5,580,890 円
④建物等に帰属する純収益	4,927,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	653,390 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	620,524 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,969 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,927,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,900 円／㎡）