別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 みやき -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   みやき -1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　樋口　隆弘   TEL.

鑑定評価額 5,510,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三養基郡みやき町大字白壁字七ノ幡２４８４番１０外 ②地積 　(㎡) 269   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が多い傾斜 地の区画整然とした 住宅地域 東6m町道 水道、下水 久留米 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   250 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年代に開発の戸建住 宅団地 街 路 基準方位：北６ｍ町 道 交通 施設 久留米駅北西方 3.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 南傾斜の古い戸建住宅団地で閑静ではあるが老朽感があり、一次取得層が関心を持つ児童の通学の便で競争力に 乏しく、近年の開発地に実需がシフトしやすいため、近隣地域へ向かうニーズは少ないと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三神エリアにおいて低層戸建住宅地域の存する範囲と概ね一致し、需要の中心は三神エリアをはじめ、久 留米市など周辺市域へ通勤するサラリーマン等の一次取得層である。このところ町内ではミニ開発が多く住宅着工数に ついては郡部で最も多い町であるが、傾斜のある古い戸建住宅団地は競争力が劣り引合いは少ない。価格面における需 要の中心は、土地２４０㎡程度で４～５百万円程度、新築戸建で２０百万円台前半の水準と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は低層戸建住宅利用が大半を占める実需志向の住宅地域であり、賃貸建物を新築想定する価格アプローチは説 得力に欠けるため収益還元法は適用しない。下記の代表標準地価格を規準とした価格とのバランスはとれており、代替 ・競争関係にあって価格牽連性の大きい取引事例に基づいて求めた比準価格を採用して、本件鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吉野ヶ里 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,200 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [131.9] [102.0] 100 20,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 前回国勢調査比で人口増となった３つの県内 自治体の一つであるが、土地取引件数はこの ところ減少基調で推移している。 変動はない。 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％