別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 吉野ヶ里 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉野ヶ里 -4 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　藤田　好男   TEL.

鑑定評価額 4,650,000 円  １㎡当たりの価格 8,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神埼郡吉野ヶ里町石動字二本松１９３０番 ②地積 　(㎡) 547   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅等が見られる住 宅地域 南西5m町道 水道、下水 吉野ヶ里公園 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   270 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ町道 交通 施設 吉野ヶ里公園駅北方 4.3km 法令 規制 （都）  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 昨年に比べて人口減少幅が大きく、取引の中心は分家住宅や地縁関係者等である。そのような中で類似地域内で は高い取引も見られ、小学校・商業施設等への接近性に恵まれていることから地価は安定的と思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、吉野ヶ里町及び周辺市町の農家住宅と一般住宅が存する圏域。需要の中心は同一需給圏内の地縁関係者 が殆どで、圏外からの流入は少ない。県の農業を取り巻く環境は、耕地面積・農業生産・農家数や農業就業者・農業従 事者の高齢化等厳しい状況にある。当該石動地区では人口減少が見られるが、住環境の観点から今後も地価は安定的と 思料する。取引の中心価格帯は、土地５００㎡程度で３００万円～５００万円が支配的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、農家住宅の中に一般住宅等が見られる住宅地域である。当該地域には、アパート等の収益物件は皆無で自 用目的での取引が支配的であることから収益価格は試算しなかった。よって、本件評価においては、同じ吉野ヶ里町内 に存する取引事例より求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,450 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 対前年比では、人口は横ばいから増加傾向に あり（１０月）、県内での高齢化率は低い（ ４月）。土地取引は減少している。 土地需要は少なく、人口減少も見られるが地 価は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％